Jurisprudence en matière d'urbanisme
JURISPRUDENCE
Construction non conforme au permis de construire
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Avis des Tribunaux
Cour de cassation, 3° chambre civile, mercredi 22 octobre 2008
N° de pourvoi: 07-1 6739 contre C.A. Poitiers, 16 mai 2007. Rejet (non publié au bulletin)
Lorsque deux sociétés violent leur engagement de construire un immeuble conforme aux prescriptions du contrat, du permis et du Plan d’occupation des sols, les juges se montrent très sévères.
Par contrat du 8 août 1998, les époux Z. confient la construction complète d’une maison d’habitation à une société qui sous-traite alors une partie de la construction. Les travaux sont réceptionnés le 6 septembre 1999, soit environ un an plus tard, avec des réserves relatives à la couverture. Puis, suite à des infiltrations d’eau, un technicien constate que l’immeuble n’a pas été implanté conformément aux prescriptions du permis de construire relatives au niveau de la construction. Les époux Z. assignent alors les intervenants et leurs assureurs en démolition et reconstruction de l’immeuble, et en indemnisation de leur préjudice, car il présente un risque d’inondation limité mais réel.
Ayant perdu en appel, les constructeurs forment un pourvoi en cassation pour tenter de résister à leur condamnation. La sanction de la destruction et de la reconstruction d’une maison d’habitation à la charge de l’entrepreneur présupposerait, selon ces constructeurs, le constat d’une construction inhabitable, ce qui n’est en l’occurrence pas le cas. En réalité, la cour d’appel a ordonné la destruction et ta reconstruction de l’immeuble pour les motifs suivants: seule cette reconstruction permettrait de rendre le bâtiment concerné conforme au permis, de lui rendre une valeur marchande standard, et ... d’échapper totalement au risque d’inondation en cause. Les constructeurs soutiennent que la maison ne présente pas de danger puisqu’ elle est achevée depuis plus de sept ans et a même résisté à la tempête exceptionnelle du mois de décembre 1999. De plus, le technicien missionné avait précisé que les infiltrations observées en bas du mur de la façade provenaient d’une exécution défectueuse de travaux réalisés en dehors du contrat de maîtrise d’oeuvre confié au constructeur.
Quant aux époux Z., ils avaient eu connaissance, avant la construction de l’ouvrage, de sa non-conformité au permis de construire; et avaient néanmoinschoisi de le faire construire. Ces acquéreurs avaient d’ailleurs rayé la mention « conformité au permis » figurant au contrat.
Selon le constructeur, la faute de la victime ayant contribué à la naissance de son préjudice l’exonère au moins partiellement de sa responsabilité.
La Cour suprême a déduit des diverses données du litige que le défaut d’implantation du bâtiment résultait exclusivement des fautes conjuguées des constructeurs. En effet, le 24 novembre 1998, le constructeur avait adressé aux époux Z. un devis comportant deux versions de travaux supplémentaires de soubassement de l’immeuble, pour qu’ils choisissent. Or ce devis comportait une solution conforme ni aux prescriptions du permis de construire, ni à celles du Pos.
Le constructeur n’aurait pas dû soumettre sa proposition à l’approbation de clients profanes, sans exercer son devoir d’information et de conseil à leur égard, sur les deux graves conséquences du choix de cette option: refus du certificat de conformité et risques d’inondation de l’immeuble.
Lorsque des particuliers décident de faire construire une maison, alors qu’ils sont totalement profanes en ce domaine, le constructeur ou «maftre d’oeuvre» doit impérativement respecter toutes les obligations nécessaires à l’obtention de leur permis de construire. Pour rappeler ce principe, la Cour de cassation sanctionne sévèrement le constructeur en le condamnant à démolir et à reconstruire intégralement la maison de ses clients conformément aux obligations légales et réglementaires du permis de construire. Alain Farshian