ZAC et lotissements : La procédure de lotissement
LES ZAC et Lotissements
-
Les ZAC revues par la loi SRU
-
La création d'une ZAC
-
La phase opérationnelle
-
La procédure de lotissement
La création d’un lotissement est une opération d’urbanisme qui permet à un opérateur privé ou public, généralement une commune, un office HLM ou tout propriétaire, d’urbaniser une partie de ses terrains en ayant recours à un promoteur. C’est alors celui-ci qui en assure la viabilisation (création de routes, d’espaces verts, de réseaux d’assainissement, d’éclairage public, d’adduction d’eau potable...) et qui se rémunère ensuite en vendant les parcelles aménagées.
• La procédure de demande de lotir a été profondément réformée par l’ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier2007 (intégrés au code de l’urbanisme).
Il faut désormais demander un permis d’aménager (formulaire Cerfa nb13409*O1) si la division implique, sur une période de moins de dix ans, la création de plus de deux lots à construire, soit dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé, soit prévoyant la réalisation de voies ou d’espaces communs (quel que soit le nombre de lots).
Dans les autres cas, une déclaration préalable (formulaire Cerfa nb13404*O1) suffit. L’autorisation de lotir prend ensuite la forme d’un permis d’aménager ou d’une décision de non- opposition à une déclaration.
• Lors de la commercialisation des lots d’un lotissement, trois documents très importants pour les futurs habitants doivent leur être communiqués préalablement à l’acte de vente: le règlement de lotissement, le cahier des charges et les statuts de l’association syndicale libre. Le candidat acquéreur a cependant tout intérêt à les consulter dès avant la promesse de vente.
• Le règlement de lotissement, de nature administrative, détaille les règles d’urbanisme applicables au périmètre, en complément de celles du Plan local d’urbanisme (Plu).
Si le Plu est suffisamment détaillé, le règlement de lotissement n’est pas obligatoire. Mais, dans les faits, il est très fréquent et détaille la hauteur des constructions, les règles d’implantation des bâtiments par rapport à la voie publique et aux propriétés mitoyennes et les bâtiments autorisés et proscrits. Le Plu peut très bien vouer la zone à une vocation résidentielle et le règlement préciser que les bâtiments ne peuvent être que mono familiaux, c’est-à-dire ne comprenant qu’un seul logement, afin d’éviter toute tentation de construire un immeuble ou de partager une maison.
Il peut interdire les sous-sols, imposer une pente et un matériau pour la toiture.
• Le cahier des charges est, quant à lui, un document contractuel définissant les obligations des colotis entre eux et du lotisseur vis- à-vis d’eux. II détaille les servitudes, les obligations de bornage, d’entretien des frottoirs, de la façade, des jardins, des clôtures.
• L’association syndicale libre est l’organe propriétaire et gestionnaire des parties communes du lotissement dont les colotis sont membres dès l’achat, une clause de l’acte de vente les contraignant à y adhérer. Ses statuts définissent le mode de répartition des charges et de désignation des dirigeants, les différentes majorités requises pour prendre des décisions.
• Ces trois documents ne sont pas toujours obligatoires mais fortement conseillés, même pour les petits lotissements. Ils sont rédigés par le lotisseur lui-même ou par un géomètre expert ou un notaire auquel il fait appel.
Le règlement du lotissement a une durée de vie de dix ans. Au-delà, il devient caduc, sauf si une majorité de colotis décide expressément de le maintenir. Le cahier des charges, quant à lui, subsiste au-delà de dix ans, même s’il s’agit de règles d’urbanisme.
LA GARANTIE D'ACHÈVEMENT DES TRAVAUX
Le lotisseur ne peut théoriquement pas vendre les terrains avant d’avoir achevé l’ensemble des travaux d’aménagement. Il lui est toutefois possible de vendre par anticipation avant d’avoir engagé tous les travaux s’il présente une garantie financière (ouverture de crédit en banque ou caution délivrée par un organisme extérieur) pouvant être débloquée s’il se montre défaillant avant l’achèvement des travaux. L’autorisation de lotir doit alors fixer la date limite au-delà de laquelle le garant devra intervenir si les travaux ne sont pas terminés.
• Lorsque l’aménagement du lotissement sera terminé, le maire ou à défaut le préfet, délivrera une attestation de confonnité.
• L’aménageur doit, en outre, être assuré en garantie décennale contre les graves malfaçons. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, affirmé que les réseaux d’assainissement et ouvrages de viabilité relèvent de la garantie décennale àla charge du lotisseur (Cour de cassation, 3° chambre civile, 17 décembre 1997, n°9612209P, société Sprinks et société Swiss Insu rance and Services contre Mme Bucco, épouse Thomas). Depuis le 10 juin 2005, une telle obligation d’assurance ne concerne plus que les voies et réseaux divers se trouvant sur le terrain du futur bâtiment (article L 243-1-1 du code des assurances)
LA RÉSERVATION ET LA VENTE DES TERRAINS
Comme tout achat immobilier, celui d’un terrain se fait en plusieurs étapes: avant-contrat, promesse ou compromis de vente, parfois appelé « contrat de réservation», puis la vente elle-même, qui exige un acte notarié.
• Le lotisseur ne peut vendre les terrains tant qu’il n’a pas obtenu le permis d’aménager ou la décision de non-opposition à une déclaration. Et ce, même pour une vente consentie sous condition suspensive de l’obtention de tel document.
LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET LES RÈGLES D'URBANISME APPLICABLES
Construire dans un lotissement ne dispense pas le propriétaire d’une parcelle de demander un permis de construire. Celui ci devra respecter non seulement le permis d’aménager ou la déclaration préalable, mais aussi le règlement de lotissement et le plan de division parcellaire. En cas de contradiction, on choisit la règle la plus contraignante.
• Si le permis de construire est sollicité dans les cinq ans à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, le permis de construire ne peut être refusé ni assorti de prescriptions spécifiques se fondant sur des dispositions d’urbanisme intervenues après l’autorisation de lotissement. Au-delà de cinq ans, le permis de construire est délivré selon les règles en vigueur lors de la prise de décision.