ZAC et lotissements : La phase opérationnelle
LES ZAC et Lotissements
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Les ZAC revues par la loi SRU
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La création d'une ZAC
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La phase opérationnelle
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La procédure de lotissement
Le plan de Zac approuvé, la déclaration d’utilité publique prise, l’aménageur peut passer à la phase opérationnelle.
Avis des Tribunaux : L’acte de création d’une Zac n’a pour objet que de définir le périmètre et le programme de l’opération et, par suite, rien n’interdit que la réalisation des équipements prévus dans la zone ne soit pas compatible avec le plan d’urbanisme en vigueur lors de la création de la zone, cette réalisation ne pouvant intervenir qu’après la modification de ce plan (cour admnistrative d’appel de Paris, 8 juillet 2008, n°07PA03281, Commune Boissise-le-Roi)
LES RECOURS CONTRE L'ÉTABLISSEMENT D'UNE ZAC
De nombreux actes administratifs « qui font grief» sont susceptibles de recours. Seules les mesures préparatoires ne peuvent pas être déférées devant le tribunal administratif. C’est le cas notamment de la délibération arrêtant la révision du Plu, de celle autorisant le maire à soumettre la Zac et la révision du Plu à enquête publique. La déclaration d’utilité publique (Dup) peut, bien sûr, faire l’objet d’un recours. Mais la déclaration d’utilité publique étant indépendante de la procédure des Zac, elle peut être annulée sans rendre la Zac illégale. Les recours les plus fréquents sont les suivants:
— la délibération de création de la Zac, qui a des conséquences juridiques importantes, peut être contestée, notamment, pour absence ou insuffisance de concertation, pour incompatibilité avec les normes supérieures;
— l’annulation d’un document local d’urbanisme n’entraîne pas pour autant celui de l’acte créant une Zac. Toutefois, si une telle annulation a pour conséquence d’instaurer à nouveau des règles ne permettant pas la création d’une Zac, l’acte créant une telle zone est lui aussi susceptible d’un recours en vue de son annulation (Conseil d’Etat, 3 novembre 1997, n°149410, Commune du Rayol-Canadel);
— l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un acte créant une Zac ne peut être invoquée par voie d’exception au-delà d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet de ce document. En revanche, elle peut être invoquée sans condition de délai contre la délibération du conseil municipal approuvant la convention d’aménagement de la Zac (Conseil d’Etat, 26 mars 1999, n°185841, Société d’aménagement de Port Léman)
L'ACQUISITION DES TERRAINS
Les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération peuvent être acquis par voie amiable, expropriation ou préemption. La procédure d’expropriation est indépendante de la procédure de réalisation de la Zac. Le préfet doit déclarer l’utilité publique au terme d’une enquête préalable.
LA VENTE DES TERRAINS EQUIPÉS
Les terrains étant achetés, ils peuvent être revendus à des promoteurs ou des particuliers qui réaliseront le programme prévu. Une fois la convention d’aménagement signée, l’opérateur peut procéder à la division des terrains sans passer par la procédure de lotissement, mais la loi SRU lui impose, depuis le 1 avril 2001, la constitution d’un cahier des charges pour chaque parcelle à vendre, mentionnant sa surface constructible et les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pendant la durée de la Zac, en particulier les modalités de raccordement et la hauteur des constructions.
Chaque cahier des charges doit être approuvé par le maire.
• La loi du 8 février 1995 sur la comptabilité des communes prévoit qu’en cas de vente d’un terrain, le conseil municipal prend une délibération motivée pour toute cession d’immeuble, que ces cessions sont inscrites sur un tableau récapitulatif, annexé aux cùmptes de la commune ainsi qu’au bilan annuel des acquisitions et cessions.
L'ACHÈVEMENT DE LA ZAC
II intervient lorsque les équipements publics ont été réalisés et que le contrat avec l’aménageur arrive à son terme. Le conseil municipal déclare la Zac achevée, mais, en général, ces formalités s’éternisent et nombre d’entre elles restent juridiquement inachevées.