ZAC et lotissements : La création d'une ZAC

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La procédure de création d’une Zac passe par cinq grandes étapes: études préalables et concertation, création, enquête publique, réalisation et bilan..

 

LES ETUDES PRÉALABLES ET LA CONCERTATION

L’établissement d’une Zac commence généralement par une délibération du conseil municipal, qui lance des études préalables dont le but est de définir le site et son contenu, la faisabilité technique et économique de l’opération, en évaluant les équipements, voiries et réseaux nécessaires, en se préoccupant de l’insertion du projet dans l’environnement naturel et urbain. Doivent également être examinées les conséquences du projet sur la sécurité publique. Le conseil municipal fixe ensuite lui-même les modalités de la concertation car dans la dénomination «zone d’aménagement concerté», il ne faut pas oublier qu’il y a le terme « concerté»!
Le code de l’urbanisme (article L 300-2) prévoit que la concertation débute dès les études préalables: le public doit être informé et pouvoir faire connaître son point de vue avant que l’essentiel des décisions soient prises. En l’absence de concertation, le juge administratif peut annuler la création d’une Zac (Conseil d’État, 5octobre 1990, Association de défense de Levallois-Perret, n°10698).


• Le conseil municipal délibère et définit les modalités de la concertation. Il a toute liberté pour l’organiser, mais doit respecter son calendrier de réunions publiques et d’informations dans le bulletin municipal.

• Toute personne intéressée est autorisée à prendre part à la concertation, à titre individuel comme en association, faute de quoi la procédure est entachée d’illégalité. La seule règle est que cette concertation doit être maintenue pendant toute la durée de l’élaboration du projet et être adaptée à son ampleur.

 

LE DOSSIER DE CRÉATION

Le maire doit ensuite présenter un bilan de la concertation en conseil municipal, qui décide alors de créer la Zac.

• Le dossier de création comprend:
— un rapport de présentation, qui expose notamment l’objet et la justification de l’opération, comporte une description de l’état du site et de son environnement, indique le programme global prévisionnel des constructions à édifier dans la zone, énonce les raisons pour lesquelles, au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur sur le territoire de la commune et de l’insertion dans l’environnement naturel ou urbain, le projet faisant l’objet du dossier de création a été retenu;
— un plan de situation;
— un plan de délimitation du (des) périmètre(s) composant la zone;
— l’étude d’impact.
Le dossier précise également si la taxe locale d’équipement sera ou non exigible dans la zone.

• Depuis la loi SRU, une étude d’impact est requise en toutes circonstances: son but est l’analyse de l’incidence de l’urbanisation projetée sur l’environnement. À cette étape, le projet n’étant pas encore défini, l’étude d’impact peut reprendre le rapport de présentation du Plu, s’il a été bien fait, et se voir compléter d’études complémentaires lors de la réalisation.

• L’acte de création est une délibération du conseil municipal, qui adopte le dossier avec le bilan de la concertation.

• La délibération municipale de création de la Zac a deux conséquences essentielles:
- les demandes de permis de construire peuvent aboutir à un sursis à statuer si la construction envisagée est contradictoire avec le projet de Zac et si ce dernier nécessite une mise en révision du Plu;
- les propriétaires situés dans la zone ont la possibilité d’exercer un droit de délaissement c’est-à-dire de demander à la municipalité d’acquérir leur terrain, bâti ou non, à un prix fixé par accord amiable ou par le juge de l’expropriation. La date de référence pour évaluer la valeur vénale est celle de la création de la Zac.

 

LA RÉALISATION DE LA ZAC

Le maire constitue ensuite, avec son opérateur, le dossier de réalisation, qui comprend :

— le programme des équipements publics;
— le programme global définitif de construction;
— l’étude d’impact complétée en tant que besoin;
— les modalités prévisionnelles du financement de l’opération, c’est- à-dire les hypothèses de recettes et de dépenses, en respectant les charges respectives de l’aménageur et de la collectivité.

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L'ENQUÊTE PUBLIQUE SUR LA ZAC ET ÉVENTUELLEMENT SUR LE PLU

Toute création de Zac doit faire l’objet d’une enquête publique, dont le dossier comprend les résultats de l’étude d’impact. Si le Plu doit être révisé, l’enquête publique réalisée dans ce but peut être conjointe à celle de la Zac. Le Plu doit localiser les équipements publics envisagés dans la Zac.
Attention: au-delà d’un délai de six mois à compter de l’entrée en vigueur du Plu révisé, les vices de forme ou de procédure ne peuvent plus être invoqués par la voie d’exception d’illégalité à l’occasion d’un permis de construire s’appuyant sur lui, sauf motif substantiel. II en va de même pour l’acte créant une Zac.

• Une fois le Plu approuvé par le conseil municipal, il peut être appliqué par anticipation et les permis délivrés.
La plupart des motifs d’annulation sont fondés sur des incohérences entre le Plu et les documents supérieurs que sont les Schémas de cohérence territoriale (Scot), les directives territoriales d’aménagement (DTA) et la batterie de schémas, plans et lois applicables au plan national.

• Le régime des participations de la Zac se substitue au régime habituel de taxe locale d’équipement ((LE) et de participation à la réalisation d’équipements. Le régime des contributions financières a donné lieu à tant
d’abus que la loi Sapin du 14 décembre 2000 a posé comme principe que les constructeurs ne doivent prendre en charge que le coût des équipeménts publics devant être réalisés pour répondre aux besoins des futurs habitants et usagers des constructions à édifier dans la Zac. On ne peut donc pas leur demander de payer la voirie ou les équipements d’autres quartiers, le cas le plus courant étant le financement d’un de ces ronds-points tellement prisés des municipalités. Lorsque la capacité des équipementsptogrammés excède les besoins de l’opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge de l’aménageur (article L3114 du code de l’urbanisme).

• La municipalité doit tenir un registre des taxes et contributions financières exigées, accessible à tous. II est consultable en mairie (article R311- II du code de l’urbanisme).

 

Bon à savoir

Pour les petites Zac, la concertation peut se résumer à un affichage ou une publication d’avis dans les journaux. Elle doit tout de même se dérouler dans une certaine impartialité puisque le juge a, notamment, sanctionné Ville de Paris et la ville de Meudon qui avaient refusé l’accès aux réunions à des représentants d’associations.

L’acte de création de la Zac doit être affiché en mairie pendant un mois, être publié au Recueil des actes administratifs et avoir fait l’objet d’une publication dans un journal diffusé dans le département.

La délibération de réalisation de la Zac, comme celle entérinant la révision du PLU, peuvent faire l’objet d’un recours gracieux auprès du maire, hiérarchique auprès du préfet ou contentieux devant le juge administratif. Les habitants peuvent aussi demander au préfet d’exercer son contrôle de légalité.

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