Faire face à l'expropriation - La fixation du prix
FAIRE FACE A L'EXPROPRIATION
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La notion d'utilité publique
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La phase judiciaire: l'ordonnance d'expropriation
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La fixation du prix
Le territoire français est le patrimoine commun de la Nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire et le garant... ». Tels sont les premiers mots du code de l’urbanisme. Personne n ‘est réellement propriétaire de ce patrimoine et le droit soi- disant inviolable de la propriété s ‘efface souvent devant l’intérêt général.
La loi Solidarité et Renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 a réformé en profondeur les documents d’urbanisme.Elle confère aux citoyens,propriétaires, riverains et associations un rôle plus important en matière de concertation.
Le principe de l’expropriation repose sur le fait que l’exproprié reçoit une juste et préalable indemnité qui doit entièrement réparer son préjudice direct, matériel, certain et causé par la seule expropriation.
Le préjudice moral (perte de vue, désagrément engendré par l’abandon d’un logement occupé depuis de nombreuses années...) n’est jamais pris en compte, ni le préjudice annexe à la dépossession du bien, comme, par exemple, l’impossibilité de construire parce que la parcelle a été réduite en-dessous du minimum constructible.
Pour un terrain à bâtir, son évaluation ne sera pas celle du jour de l’expropriation mais d’une date de référence bien antérieure, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, dans le droit commun, ou la date de la création de la Zac ou de modification du Plu. C’est une date clé, puisqu’elle conditionne les éléments de l’évaluation. L’opération d’utilité publique peut, en effet, apporter de la plus-value au terrain, en augmentant, par exemple, les possibilités de construire et en améliorant sa desserte par les réseaux, mais cette plus-value ne profitera pas au propriétaire.
• La somme versée est composée d’une indemnité principale, couvrant le prix du bien, et d’indemnités accessoires, calculées forfaitairement en proportion de l’indemnité principale, qui représente le montant des frais et droits que devra supporter l’exproprié pour reconstituer son patrimoine. Les indemnités accessoires, pour une habitation, tournent autour de 10 % de l’indenmité principale.
Une évaluation par comparaison
L’Administration utilise la méthode qui lui paraît la plus appropriée pour évaluer le prix des terrains. La règle, bien que non imposée par la loi, est l’évaluation par comparaison: elle consiste à comparer le bien exproprié à d’autres biens similaires et proches ayant fait l’objet d’une transaction récente. En pratique, cela suppose de se reporter aux données du marché local, mais c’est ici qu’il peut y avoir injustice. L’expropriant peut s’adresser aux services des Domaines qui détiennent les références de toutes les ventes et adjudications.
Pour l’exproprié, cela ne va pas de soi. Il peut s’adresser aux agents immobiliers locaux et faire une enquête aux Hypothèques, mais l’exercice est délicat pour un néophyte. Autre source d’information les notaires. Malheureusement, ils se retranchent souvent derrière le secret professionnel. Enfin, il est aussi possible de faire appel à un expert immobilier.
VOUS CONTESTEZ LE PRIX
Lorsque expropriant et exproprié ne sont pas tombés d’accord sur un montant, le juge de l’expropriation est amené à fixer les indemnités dues au propriétaire et aux ayants droit expropriés.
• L’expropriant notifie le montant de ses offres à chacun des intéressés (par lettre recommandée avec accusé de réception) et l’exproprié dispose de quinze jours pour répondre. Si la proposition ne lui convient pas, il fixe, à son tour, son prix. S’il ne répond pas, son silence est interprété comme un refus.
• À défaut d’accord, la procédure judiciaire commence. Le juge de l’expropriation peut être saisi par l’exproprié à partir de l’ordonnance d’expropriation. Il peut aussi l’être par l’expropriant, à tout moment à partir de l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, ce qui est un moyen précieux pour ce dernier de gagner du temps. Celuiqui en fait la demande doit notifier un mémoire au défendeui au plus tard à la date de la saisine du juge.
• Ce document consiste à justifier le prix proposé et présenter des éléments de comparaison. En règle générale, c’est l’expropriant qui le notifie le premier. L’exproprié a six semaines pour lui adresser son mémoire en réponse. S’il ne fait rien, il est réputé s’en tenir à sa première demande chiffrée; s’il adresse son mémoire avec retard, le juge peut, en principe, l’écarter, mais ne le fait pas, car on considère que le délai de six semaines est trop court pour permettre à un particulier de réunir des éléments de comparaison suffisants.
Le demandeur doit adresser au greffe du juge de l’expropriation (par lettre recommandée avec accusé de réception) une demande et une copie en double exemplaire de son mémoire.
• La saisine du juge doit être notifiée à la partie adverse dans les mêmes formes.
Notre conseil
À l’audience, les parties ne peuvent invoquer d’autres moyens et arguments que ceux contenus dans leur mémoire. La rédaction de ce dernier ne doit donc pas être négligée. Le Syndicat national de défense des expropriés, qui a plus de vingt-cinq ans d’expérience dans le domaine, peut vous y aider (25, rue Saulnier 75009 Paris. Tél.: 0145232800. Sur Internet www.acoonex.fr).
• Pour apprécier la valeur du bien et fixer le montant des indemnités, le juge visite les lieux faisant l’objet de la procédure. Les parties en sont informées au moins quinze jours à l’avance. Cette visite doit être faite en présence du juge, du secrétaire-greffe, des parties et du commissaire du gouvernement. L’audience publique se déroule après le transport sur les lieux. C’est alors que les parties défendent leur mémoire. il est donc essentiel d’être présent. Assiste également à la séance, le commissaire du gouvernement, qui est, en principe, le chef des services fiscaux (service des Domaines). Il a pour rôle d’éclairer le juge sur la valeur des biens expropriés. L’expropriant doit demander l’avis du service des Domaines. Si l’estimation domaniale est supérieure au prix ou à l’évaluation qui avait été déclarée, le juge est obligé de la retenir. Si elle est inférieure, le juge n’est lié ni par l’une ni par l’autre.
• Le juge détermine ensuite une indemnité pour chacune des personnes concernées, en tenant compte des conclusions des parties et de celles du commissaire du gouvernement
• L’exproprié (de même que l’expropriant ou le commissaire du gouvernement) peut faire appel du jugement dans le mois suivant sa notification. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou dépôt au secrétariat du juge de l’expropriation.
Cet appel n’est pas suspensif: l’expropriant peut donc prendre possession du bien après avoir payé l’indemnité et laissé à 1’ exproprié un délai d’un mois pour quitter les lieux. L’arrêt d’appel peut encore faire l’objet d’un recours en cassation dans les deux mois à compter de sa signification.
LE RELOGEMENT DES LOCATAIRES ET DES OCCUPANTS
L’expropriant a l’obligation de reloger les locataires d’habitations ou les professionnels, ainsi que les occupants de bonne foi maintenus dans les lieux. A défaut, ces derniers ont droit à une indemnité d’éviction.
Les intéressés, à qui l’expropriant doit faire au moins deux offres de relogement, ne sont pas obligés de les accepter. S’ils refusent, l’expropriant est libéré de son obligation de les reloger et n’a aucune compensation à leur verser, excepté une indemnité de déménagement.
Lorsque l’expropriant reloge les occupants, l’indemnité d’expropriation due au propriétaire tient compte de ce fait et supporte donc un abattement pour occupation de l’ordre de 40 % par rapport à la valeur vénale libre. Les propriétaires occupants bénéficient également d’un droit de préférence pour acheter ou louer les logements éventuellement prévus de construire dans le périmètre de l’opération.
Attention : l’Administration emploie toutes les ruses imaginables pour débourser le moins possible. La plus classique consiste à envoyer un promoteur au domicile du futur exproprié pour lui proposer d’acheter son logement à un prix très inférieur au marché. Que le propriétaire se montre hésitant et l’on brandit la menace de l’expropriation par voie judiciaire, en lui faisant croire qu’il a tout à y perdre. S’il s’obstine à refuser, l’Administration lui fait elle-même son offre d’achat. La pression est telle que 80% des propriétaires acceptent ces accords amiables. L’expérience montre que s’ils avaient engagé une procédure judiciaire, ils auraient obtenu un prix supérieur, assorti d’une possibilité de recours.
LE VERSEMENT DU PRIX
L’indemnité étant, selon les termes de la loi, «préalable», l’exproprié n’est pas tenu de libérer les lieux avant le paiement des indemnités qui lui sont finalement attribuées. Pour obtenir cette somme, il doit fournir un titre de propriété (il en est dispensé s’il est inscrit à la matrice des rôles de la commune au titre du bien exproprié) ou le bail, s’il est locataire.
Sauf en cas de procédure d’extrême urgence ou de résorption de l’habitat insalubre, la prise de possession des lieux doit se dérouler un mois après le paiement. Du moment que l’indemnité a été versée, l’expropriant a ce droit, même si l’exproprié a fait appel. À défaut, son expulsion peut être ordonnée sur simple référé présenté au juge de l’expropriation par l’expropriant. Le juge peut assortir sa décision d’une astreinte.
Attention: la loi ne fixe aucun délai de paiement à l’Administration expropriante. Privés de recours, les propriétaires ont pour seule consolation l’obtention future d’intérêts de retard et la révision de la somme. Cela ne suffit pas à dissuader l’Administration de traîner des pieds...
• Il arrive cependant qu’un obstacle au paiement se présente:
l’exproprié ne fournit pas les justificatifs nécessaires; son droit est contesté par un tiers; il est décédé et ses héritiers ne peuvent apporter la preuve qu’ils sont bien ses représentants légaux; il arrive même que l’exproprié refuse de recevoir son dû. Dans tous ces cas, l’Administration expropriante a l’obligation de verser la somme en question sur un compte ouvert au nom de l’exproprié à la Caisse des dépôts et consignations. Cet organisme d’État la conserve jusqu’à ce que les intéressés puissent régulariser leur situation. Seuls les frais de déménagement sont payables aux intéressés et ne peuvent pas être consignés.
• Si, dans un délai de trois mois à partir de la signification de la décision définitive fixant le montant de l’indemnité, celle- ci n’a pas été intégralement payée ou consignée, l’exproprié a droit, sur sa demande adressée par pli recommandé à l’expropriant, au paiement d’intérêts. Ces intérêts sont calculés au taux légal, à partir du montant définitif et, le cas échéant, en déduisant les sommes déjà payées. Si le retard atteint un an, l’exproprié peut demander au juge de revoir son montant à la hausse. En cas de paiement partiel, la réévaluation doit porter sur l’ensemble de l’indemnité.
Attention: si, cinq ans après la date de l’ordonnance d’expropriation, l’immeuble n’a pas reçu l’affectation prévue dans la déclaration d’utilité publique, l’ancien propriétaire ou ses héritiers peuvent réclamer, pendant trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la rétrocession du bien. À défaut d’accord de l’Administration, l’exproprié doit saisir le juge judiciaire, en renvoyant éventuellement l’affaire devant le juge administratif. Mais si les travaux ont été commencés, la rétrocession est plus difficile. En effet, l’exproprié doit racheter son bien, mais en le payant à son prix actuel, qui ne correspond pas forcément à l’indemnité qu’il a touchée.
CONFLIT DE JURIDICTIONS
L’expropriation est décidée et initiée par l’Administration, mais le transfert de propriété est ordonné par le juge judiciaire siégeant au tribunal de grande instance. Ces deux phases ne se succèdent pas forcément, mais peuvent être menées simultanément, ce qui n’est pas sans poser de problèmes: la dualité des juridictions, lentes à se prononcer et qui n’avancent pas toutes à la même vitesse, le juge administratif étant en général plus lent que le juge judiciaire, aboutit à des situations Ossalo-kafkaïennes. Il arrive même que certains expropriés contestent devant le juge administratif la déclaration d’utilité publique, mais cela n’empêche pas la procédure de suivre son cours devant le juge de grande instance qui peut prononcer l’ordonnance d’expropriation et, ainsi, permettre à l’expropriant, souvent une collectivité locale, de prendre possession des lieux.
Une fois les terrains expropriés revendus ou si des aménagements publics ont été réalisés, l’expropriation est alors irréversible, quand bien même le tribunal administratif annule par la suite la déclaration d’utilité publique, rendant l’opération illégale. C’est ce qui s’est passé pour le pont de l’ile de Ré, en vertu du principe dit «d’intangibilité» des ouvrages publics ainsi énoncé: « les ouvrages publics même mal plantés ne se détruisent pas ». La loi Barnier du 2 février 1995 a tenté d’améliorer la situation en modifiant le code de l’expropriation.
Désormais, en cas d’annulation définitive de la déclaration d’utilité publique, tout exproprié peut faire constater par le juge de l’expropriation que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale, donc nulle (article ±12-5 alinéa 2 diïcode de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Cette mesure ne règle pas toutes les situations, car le texte exige que l’annulation par le juge administratif soit définitive. Or, l’expropriant fait très souvent appel de la première décision ou saisit le Conseil d’État, retardant le moment où la décision d’annulation sera considérée comme définitive, et il met ce temps à profit pour faire avancer ses pelleteuses...
En dernier recours, l’Administration peut requérir une nouvelle Déclaration d’utilité publique.