Le propriétaire face au droit de préemption - Les différents droits de préemption
Le droit de préemption permet aux collectivités locales de se substituer à l’acquéreur. Nombre de communes se sont emparées de ce droit pour en faire parfois un instrument de spoliation des particuliers et de paralysie du marché immobilier. Le droit de préemption occasionne, de ce fait, beaucoup de litiges entre propriétaires et communes.
Le territoire français est le patrimoine commun de la Nation. Chaque collectivité publique en est le gestionnaire et le garant... ». Tels sont les premiers mots du code de l’urbanisme. Personne n ‘est réellement propriétaire de ce patrimoine et le droit soi- disant inviolable de la propriété s‘efface souvent devant l’intérêt général.
La loi Solidarité et Renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 a réformé en profondeur les documents d’urbanisme.Elle confère aux citoyens,propriétaires, riverains et associations un rôle plus important en matière de concertation.
LES DIFFÉRENTS DROITS DE PRÉEMPTION
Préempter permet à une collectivité locale publique ou un organisme d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies, des biens mis en vente dans le but d’y réaliser des opérations d’intérêt général. Il existe plusieurs types de droits de préemption:
• le droit de préemption urbain (DPU) s’exerce dans les zones urbanisées ou d’urbanisation future au profit des communes qui se sont dotées d’un d’un Plan local d’urbanisme (Plu) ou d’une carte communale. C’est, de loin, le droit le plus utilisé mais qui a aussi conduit au plus grand nombre d’abus. Une simple délibération du conseil municipal suffit à l’instituer et il peut être délégué à une société d’économie mixte chargée d’aménager une Zac ou à un autre organisme, comme l’Établissement public de coopération intercommunale, chargé d’élaborer le Scot et le Plu.
Attention: la délibération du conseil municipal instituant le DPU doit faire l’objet d’un affichage en mairie pendant un mois et d’une insertion dans deux journaux diffusés dans le département.
• le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (Zad) peut être créé sur n’importe quelle partie du territoire national, que la commune soit dotée ou non d’un document local d’urbanisme. II a pour but de créer des réserves foncières pour leur aménagement à long terme. Un même terrain peut se trouver dans une Zad et dans une zone de préemption au litre des espaces naturels sensibles. En revanche, lorsqu’il existe une Zad, le droit de préemption urbain ne peut plus s’appliquer;
• le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles est ouvert aux départements qui pourront y mener une politique de protection. Les départements choisissent souvent de déléguer ce droit au Conservatoire du littoral;
• Le droit de préemption de la Safer, établissement public chargé de toutes les opérations de remembrement, est réservé aux zones agricoles;
• le droit de préemption réservé au Trésor public lorsqu’il estime que le prix de vente est insuffisant. Il peut alors proposer de se substituer à l’acquéreur, moyennant le versement du prix de vente majoré de 10%. C’est une disposition destinée à décourager la sous-évaluation du prix de vente, servant au calcul des droits de mutation. Sa mise en oeuvre est tout à fait exceptionnelle.