Contester le permis de construire - La voie civile

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La voie civile, qui passe par le tribunal de grande instance, est certainement la plus souple, parfois la plus efficace, mais nécessite obligatoirement le concours d’un avocat. Vous devrez invoquer un préjudice en apportant la preuve de ce que vous avancez, à l’aide de constats d’huissiers et de témoignages. Le juge ordonne très souvent une expertise dont, en tant que demandeur, vous avancerez les frais.


L’action civile peut être mise en œuvre pour les motifs suivants:
la construction a été édifiée sans permis ou au mépris du permis. Vous pouvez, pendant dix ans, saisir le juge civil et demander la démolition en prouvant votre préjudice. Ainsi, des propriétaires ont été condamnés par le tribunal correctionnel pour avoir construit une véranda en infraction au code de l’urbanisme. Devant le tribunal de grande instance, leurs voisins ont demandé la démolition de la véranda qui créait une vue directe chez eux, mais ne l’ont pas obtenue. La Cour de cassation a précisé que la décision du juge répressif, celui du tribunal correctionnel, s’imposait au juge civil, à qui il ne restait plus qu’à ordonner la démolition, et a donné raison aux voisins (Cour de cassation, 3’ chambre civile, 11 mai 2000, n°753 FS-PB, époux Lacquelin contre Frey et autres);
— la construction, bien que bénéficiant d’un permis régulier, enfreint une règle d’urbanisme ou une servitude d’utilité publique et, de ce fait, cause un préjudice.
Pour en obtenir réparation, il faut, bien sûr, en apporter la preuve et démontrer le lien de causalité entre l’irrespect des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique et le préjudice. Cette action, très spécifique, prévue par l’article L 480-13 du code de l’urbanisme, doit être engagée dans les deux ans à compter de l’achèvement de l’immeuble.

• Il faut distinguer l’action en démolition de l’action en indemnisation. Le propriétaire ne petit être condamné à démolir la construction que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. Le délai de deux ans court alors à compter de « la décision devenue définitive de la juridiction administrative». Quant à la condamnation du constructeur à des dommages et intérêts, elle n’est possible que si préalablement le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou déclaré illégal par les juges administratifs saisis d’une question préjudicielle. Le délai de deux ans court alors à compter de l’achèvement des travaux.
Attention: pour les travaux achevés avant le 16 juillet 2006, c’est l’ancien délai de prescription de cinq ans qui s’applique. Il commence à courir à compter de l’achèvement des travaux.

• La construction viole une règle contractuelle, comme le cahier des charges du lotissement ou un règlement de copropriété, ou enfreint une servitude civile. Vous pouvez alors intenter une action, à condition de prouver que l’infraction vous occasionne une gêne réelle.
Attention: ce type d’action n’implique aucune appréciation de la légalité du permis et par conséquent aucune intervention du juge administratif.

• La construction de votre voisin vous cause un «trouble anormal de voisinage». Vous n’êtes pas obligé de demander l’annulation préalable du permis de construire, mais devez prouver le caractère anormal de votre préjudice apprécié, par le juge, au cas par cas. Les magistrats sont extrêmement réticents à reconnaître un «trouble anormal de voisinage » et à prononcer la démolition sur cette base. Ils chercheront plutôt à accorder des indemnités ou à ordonner des travaux pour atténuer le trouble.
• La construction empiète sur votre propriété. Si les juges n’ordonnent pas facilement la démolition sur les motifs évoqués plus haut, ils se montrent d’une rigueur implacable en cas d’empiètement, même minime, sur la propriété voisine et ordonnent la démolition, au titre de l’article 545 du code civil, même si elle semble une sanction sans commune mesure avec le préjudice subi.
La jurisprudence est stricte et constante, même si le constructeur est de bonne foi, même si la démolition partielle demandée entraîne la ruine totale du bâtiment ou cause un préjudice considérable, même si la victime n’a pas élevé de contestation pendant le chantier, voire y a participé...
On peut demander au juge civil des réparations sous toutes les formes possibles, la démolition, des travaux complémentaires pour atténuer des inconvénients, des dommages et intérêts et des astreintes.

 

 

ATTENTION AUX RECOURS ABUSIFS

Si vous n’obtenez pas l’annulation du permis devant le juge administratif, le constructeur qui estime avoir été gêné par votre recours,
parce qu’il a retardé, voire fait échouer son projet, peut vous poursuivre à son tour pour recours abusif. S’il estime votre action exagérée, le tribunal administratif lui-même peut vous infliger des amendes pour requête abusive. Deux décisions illustrent ces retours de bâton:
• la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infligé au groupement de défense des propriétaires fonciers de Tourette-sur-Loup le versement de plus de 41000€ de dommages et intérêts à un maître d’ouvrage dont le projet avait échoué. La faute reprochée à cette association était d’avoir l’intention de nuire, en faisant obstacle à l’opération immobilière. Alors qu’elle avait été déboutée en première instance, elle avait modifié ses statuts à seule fin de rendre son action recevable;
• le tribunal administratif de Versailles a condamné le comité de Maisons Mesnil-Le-Pecq à une amende pour requête abusive, tout en lui donnant raison et en annulant le Pos de Maisons-Laffitte. Mais le Conseil d’Etat a infirmé cette décision et annulé l’amende, considérant que le recours, ayant abouti, n’était donc pas abusif (Conseil d’Etat, 21 octobre 1994, n°144.617). Le juge peut aussi mettre les frais de justice, dits «irrépétitibles», à la charge du requérant ayant engagé une action abusive.

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