Contester le permis de construire - Devant le tribunal administratif
CONTESTER LE PERMIS
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Les recours amiables
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Devant le tribunal administratif
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La voie pénale
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La voie civile
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Le Dernier Recours
Le juge administratif est le juge de la légalité du permis de construire, mais il ne se mêle pas des rapports entre voisins. Ce qui n’empêche pas toute personne d’attaquer une décision de l’Administration qui lui fait grief, pour la faire annuler. C’est ce que l’on nomme le « recours contentieux » qui a pour but de faire annuler un permis de construire, un sursis à statuer ou un refus de permis de construire.
• Il est également possible d’attaquer l’Administration si celle-ci a commis une faute vous portant préjudice afin d’obtenir une indemnisation. C’est ce qu’on nomme le « recours indemnitaire » ou de « plein contentieux». Par cette voie, un voisin peut mettre en cause l’Administration qui a délivré un permis illégal lui causant préjudice.
• Dans le domaine de la construction et de l’urbanisme, la contestation commence toujours par une demande d’annulation du permis de construire. Pour avoir le droit de demander l’annulation de cette décision administrative, vous devez réunir deux conditions:
— démontrer que vous avez un intérêt à agir, c’est-à-dire, en l’occurrence, que le permis de construire tel qu’il a été délivré vous occasionne une gêne réelle et personnelle;
— agir dans les délais.
L'avis des Tribunaux
• Un couple a été condamné à démolir son atelier d’ébénisterie, illégalement construit en raison d’une faute de la commune lors de la délivrance du permis de construire. lia également été condamné à verser des dommages et intérêts à ses vàisins au titre des nuisances subies. Mais, en raison du lien direct existant entre la condamnation au versement de ces dommages et intérêts et la méconnaissance de la commune d’une règle d’urbanisme du permis de construire, c’est la commune qui a été condamnée à verser aux voisins ladite somme (Conseil d’État, 26janvier2007, n°269337, Morin cl Commune de Brain-sur-l’Authion).
L'INTÉRÊT A AGIR
Seules les personnes lésées par un permis de construire ont le droit de le contester et il leur faudra prouver leur intérêt à agir. Les voisins, c’est-à-dire les propriétaires des terrains mitoyens ou situés à proximité, tout comme les locataires justifiant d’un titre régulier et les habitants du quartier, sont recevables dans leur action. La notion de voisinage est plus ou moins large selon l’importance de la construction. Plus le projet est ample, plus il touche de riverains et d’habitants.
Attention: le simple fait d’habiter la commune ou d’y être contribuable n’est pas suffisant pour justifier d’un intérêt à agir. Tel est le principe posé par le Conseil d’État dans le célèbre arrêt Fourel du 8 avril 1987 qui a jugé que « ni la qualité de simple habitant de la ville de Valence, même désireux de faire préserver le caractère esthétique de celle-ci et d’assurer le respect du Pos dont elle est dotée, ni celle de client éventuel du magasin reconstruit, ni celle d’automobiliste ou de piéton susceptible d’utiliser la voie publique où se trouve situé ce magasin, ni celle de propriétaire de parcelle constructible sur le territoire de la commune (dès lors que ces parcelles ne sont pas à proximité de la construction en cause ou sont sans lien, en fait ou en droit, avec elle), ni celle de contribuable communal, ne constituent des titres de nature à conférer un intérêt donnant qualité pour demander l’annulation d’un permis» (Conseil d’État, 8 avril 1987, n°50755, Fourel contre ville de Valence).
• Un syndic de copropriété dûment mandaté par l’assemblée générale a été admis à contester la légalité d’un permis de construire d’un immeuble situé en vis-à-vis de la résidence qu’il gère (Conseil d’État, 29 décembre 1993, Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Ganfanon et Conseil d’État, 10 mai 1995, n°139729, syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmilles).
• Un copropriétaire, même s’il n’a pas demandé au juge du tribunal de grande instance l’annulation de l’assemblée générale autorisant la transformation d’un garage à bicyclettes en habitation, peut demander l’annulation du permis autorisant cette transformation (Conseil d’État, 29 mai 1985, Gazette du Palais, 18 décembre 1985).
• La requête d’un habitant résidant à 800 m d’un centre commercial a été déclarée recevable en raison de l’importance de la construction (Conseil d’État, 24juin 1991, n°117736).
• Un habitant peut agir, même s’il a quitté sa propriété postérieurement à l’achèvement de la construction litigieuse (Conseil d’État, 29 novembre 1999, n°182214, Boulanger).
• Une requête de la ville de Boulogne-Billancourt a été admise à l’encontre de la Ville de Paris au sujet de l’agrandissement du stade Roland-Garros (Conseil d’État, 17 juin 1987, n°39073).• Un commerçant peut être reconnu comme fondé à agir si les caractéristiques du projet d’installation d’un concurrent à proximité de son enseigne sont de nature à nuire à l’exploitation de son établissement, par exemple, en rendant plus difficile l’accès de ses clients ou en dégradant le site (Conseil d’État, 22février 2002, n°216088, Société France Quick SA; Cour administrative d’appel du 3 décembre 2002, n°01-1541, commune de la Faute-sur-Mer).
Lorsque l’intérêt lésé par la future construction n’est pas de nature urbanistique, les juges déboutent généralement les requérants:
- un commerçant ne peut contester un permis délivré à un concurrent (Conseil d’État, 8juin 1994, Leclerc, n°140620);
- une association de consommateurs ne peut contester un permis accordé à une grande surface (Conseil d ‘État, 22 octobre 1986, n°50893, Union départementale des consommateurs des Bouches-du-Rhône);
- l’ordre des architectes ne peut contester une construction édifiée sans le concours d’un architecte (Conseil d’État, 8juin 1990, n°80411);
— un comité d’entreprise ne peut contester le permis accordé pour la construction d’un parking à proximité de l’entreprise (Conseil d’État, 1” décembre 1993, n°11730, Comité d’entreprise de la Société française de munitions);
— le Centre départemental des jeunes agriculteurs ne peut attaquer le permis de construire d’une maison d’habitation sur un terrain situé en zone NC du Pos, à vocation agricole (Conseil d’État, 8juillet 1991, n°118159, CDJA du Puy-de-Dôme);
ILS COURENT, ILS COURENT LES DÉLAIS
Le recours devant le tribunal administratif doit être introduit dans les deux mois après la publicité de l’acte. Mais selon la qualité du requérant, le point de départ du délai n’est pas le même. Pour celui qui demande un permis, le point de départ de ce délai est précis: c’est le jour de la notification de la décision. Pour les recours introduits par les tiers, les voisins, depuis le 1er octobre 2007, le délai court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (article R 600-2 du code de l’urbanisme).
Attention: c’est au bénéficiaire du permis de démontrer qu’il l’a bien affiché de manière complète et continue pendant deux mois.
• Pour que le délai commence à courir, il faut en outre que l’affichage sur le terrain soit conforme aux dispositions des articles R424-15 et A 424-1 à 424-2 du code de l’urbanisme.
L'avis des Tribunaux
• Les habitants du Touquet ont obtenu l’annulation du permis de construire d’un immeuble que voulait édifier Pierre & Vacances sur la dune, en violation manifeste de la loi Littoral et de cet espace protégé, bien que les riverains aient introduit un recours tardif. En effet, le juge du tribunal administratif a considéré que le délai n’avait pas commencé à courir du fait que les informations portées sur le panneau d’affichage du permis de construire concernant notamment la hauteur annoncée de la construction et la nature affichée de l’immeuble étaient erronées (tribunal administratif de Lille, 4 juillet 1996, n°96-455).
LES MOTIFS D'ANNULATION D'UN PERMIS
Nombreuses sont les raisons d’annuler un permis de construire. Il peut s’agir aussi bien de vices de compétence, de forme, de procédure (illégalité externe) que de contenu (illégalité interne). Constituent un vice de forme l’incompétence du signataire du permis ou encore l’omission de consulter l’Architecte des Bâtiments de France lorsque l’avis de celui-ci est obligatoire. Quant aux vices de fond les plus flagrants, il s’agit très souvent d’incohérences entre le permis de construire et le Plu ou le règlement du lotissement: la construction dépasse la hauteur autorisée, ne respecte pas les distances d’implantation ou outrepasse le coefficient d’occupation des sols...
Attention: le service instructeur a le droit d’accorder des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration de la parcelle ou le caractère des constructions avoisinantes.
• Pour contester la validité d’un permis de construire, il est aussi possible de soulever ce que les juristes appellent « l’exception d’illégalité», c’est-à-dire non pas d’invoquer la non-conformité du permis à la règle, mais l’illégalité du document qui édicte cette règle, soit, la plupart du temps, le Plan local d’urbanisme: attaquer un permis peut être ainsi l’occasion de remettre en cause le Plan local d’urbanisme, son zonage ou la constructibilité du terrain.
• Les points contestés dans le document de référence doivent avoir un lien direct avec le permis, sachant que l’annulation d’un Plu ou d’un Pos n’entraîne pas de plein droit celle du permis. Certes, le Plu ou le Pos est annulé, mais l’ancien est alors remis en vigueur et le juge recherchera si le permis contesté est compatible avec le Plu ou le Pos antérieur et, dans ce cas, le validera.
Attention: l’exception d’illégalité fondée sur les vices de forme ou de procédure relevés dans l’élaboration ou la révision du Plu ou du Pos, d’une carte communale, du Scot ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée que dans un délai de six mois après la publication ou l’approbation du document (article L 600-1 du code de l’urbanisme).
Toutefois, si ces vices sont substantiels (par exemple, défaut d’enquête publique ou d’étude d’impact, absence de rapport de présentation ou de document graphique), le document reste attaquable au-delà de ce délai.
LA DÉCISION DU JUGE
Le juge peut annuler le permis de construire dans son ensemble ou seulement partiellement. Cela oblige le constructeur à interrompre les travaux: s’il les poursuit, il est passible de sanctions pénales. Il lui reste à obtenir un nouveau permis dans les meilleurs délais.
• Le juge administratif n’a cependant pas le pouvoir d’ordonner la démolition avec la remise des lieux en l’état initial ou la remise en conformité du bâtiment: vous devez, pour cela, compléter la procédure administrative par une procédure pénale ou civile.
• Si la construction a commencé, le juge administratif qui a annulé un permis peut toutefois enjoindre au maire de dresser un procès-verbal d’infraction pour défaut de permis de construire.
Bon à savoir
Le référé suspension permet à un tiers lésé de demander au juge des référés et en urgence, puisque la décision doit, en principe, intervenir dans un délai d’un mois, l’interruption des travaux. Cette demande, qui doit faire l’objet d’une requête distincte, n’est recevable que si le permis de construire a fait parallèlement l’objet d’un recours en annulation. Pour obtenir la suspension du chantier, il faut en démontrer l’urgence. Celle-ci peut être due à un préjudice grave que ce chantier causerait à l’intérêt public, à celui du requérant ou aux intérêts qu’il défend. II faut aussi qu’il y ait un doute sérieux sur la légalité du permis visé. L’ordonnance de référé ne peut faire l’objet que d’un recours en cassation devant le Conseil d’Etat, dans les quinze jours de sa notification (avocat au Conseil d’Etat obligatoire). Le contrôle du juge de cassation ne porte que sur certains points: régularité de la procédure, motivation suffisante de l’ordonnance ou encore absence d’erreur de droit. L’appréciation de l’urgence et du caractère sérieux des moyens relèvent en revanche de l’appréciation souveraine du juge des référés.