Un permis de construire en vallée d'Ossau - La demande de permis de construire

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Construire sur sa propriété est un droit encadré par de multiples réglementations. La difficulté est de recenser l’ensemble des règles s’appliquant à un terrain, ce à quoi tente de répondre le permis de construire. A l’origine, ce dernier s ‘efforçait de réunir, en une seule procédure, toutes les autorisations à solliciter. Mais avec un code de l’urbanisme qui ne cesse de s ‘étoffer, le permis de construire aujourd’hui ne suffit plus et passe même souvent après d’autres autorisations: c’est un feu vert pour réalise vos projets, mais pas une «carte blanche ». Rappels des règles à connaître d’autant plus qu’elles ont fait l’objet d’une réforme importante applicable depuis le 1 octobre 2007.

 

La demande de permis de construire

La procédure de demande de permis de construire est un peu plus lourde que la simple déclaration préalable.

•S’il s’agit d’une maison individuelle, la demande doit être
établie sur le formulaire Cerfa 13406*01 et sur le formulaire Cerfa 13409*01 dans les autres cas.

• Vous devez constituer, en quatre exemplaires, un dossier comprenant une liste exhaustive de documents décrivant votre «projet architectural» définissant à l’aide de plans et autres documents l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation, leur insertion dans l’environnement, les matériaux et les couleurs retenus, ainsi que le traitement des accès et des abords des constructions.

• Adressez votre dossier par lettre recommandée au maire de la commune ou déposez-le directement à la mairie. Le maire vous délivrera un récépissé comportant votre numéro d’enregistrement.

• Le service instructeur procède d’abord à un examen préliminaire et dispose d’un délai d’un mois à compter de la date du dépôt de la demande pour vous inviter à lui communiquer les pièces manquantes. Si le dossier est complet, il vous notifiera le délai d’instruction. 11 est en général de deux mois pour une maison individuelle. Vous recevrez, la plupart du temps, une lettre recommandée avec AR vous informant de la décision qui a été prise (permis refusé, octroyé, prescriptions spécifiques). La décision doit alors être affichée dans les huit jours en mairie et le rester pendant au moins deux mois. De votre côté, vous devez afficher le permis sur votre terrain pendant toute la durée des travaux. Vous avez deux ans àpartir de la date d’obtention de votre permis pour commencer les travaux. Une fois ce délai dépassé, votre permis de construire est périmé.
Attention: Attention: tous les permis de construire valables au 20 décembre 2008 ou qui sont obtenus jusqu’au 31 décembre 2010 sont prorogés d’un an et passent ainsi de deux à trois ans (décret n°2008-1353 du 19 décembre 2008). Sont également concernés les permis d’aménager et de démolir ainsi que les décisions de non-opposition à une déclaration préalable.

 

La réponse de l'Administration

La décision de l’Administration prend la forme d’un arrêté municipal. C’est un acte administratif, qui est par conséquent susceptible de recours.

• La municipalité peut vous accorder un permis avec des prescriptions à respecter (couleurs, matériaux, taille, hauteur...) justifiées par des règles ou des lois.

• Elle peut aussi vous refuser le permis, à condition de motiver sa décision en fonction des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publiques existantes.

• Enfin, l’Administration peut prononcer un sursis à statuer lorsque de nouvelles règles d’urbanisme sont en cours d’élaboration (par exemple, la commune est en train d’élaborer ou de réviser son Plu)

et que les travaux envisagés rendraient plus onéreuse l’opération en cours d’étude. C’est, par exemple, le cas si une Zac (zone d’aménagement concerté) ou une déclaration d’utilité publique est en cours et qu’une procédure d’expropriation est envisagée, sinon décidée: si on vous laisse construire, l’indemriité d’expropriation en sera renchérie. Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. Si vous possédez déjà un certificat d’urbanisme qui ne mentionnait pas cette possibilité de sursis à statuer, on ne peut pas vous l’opposer.

 

Vos Questions

• Je suis locataire d’une maison que je souhaite agrandir, avec l’accord du propriétaire. Qui doit déposer le permis ?
Un locataire peut déposer un permis à condition que le propriétaire l’ait expressément autorisé à réaliser les travaux. Le bénéficiaire d’une promesse de vente, un architecte, un géomètre ou toute personne mandatée sont aussi habilités à accomplir cette démarche. Le droit de construire est attaché à la propriété du sol, non à la qualité du propriétaire.
• Le permis de construire ou la déclaration de travaux doivent-ils être présentés par un architecte?
Le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet lui-même, sauf s’il s’agit d’une personne physique qui fait construire pour elle-même un ouvrage de faible importance, c’est-à-dire moins de 170 m² de SHON pour les bâtiments d’habitation, 800m² pour un bâtiment agricole et 2000 m² pour des serres de production. Il s’impose toutefois pour tous les travaux d’agrandissement soumis à permis de construire d’un bâtiment dont la SHON excède déjà ce seuil ou serait portée à plus de 170 m2 par l’effet de l’extension. Cette position de l’Administration a été confirmée par la jurisprudence, au moins quand les travaux d’agrandissement s’accompagnent d’une transformation du bâtiment préexistant (Conseil d’État, 30 mai 2007, n°292741, Copede contre commune de Bourgvilain).
• Dois-je solliciter une autorisation pour installer une caravane pendant plusieurs mois sur un terrain m’appartenant ? L’installation d’une caravane est, en principe, libre. En dehors des zones de camping ou des parcs résidentiels de loisirs, vous devez faire une déclaration préalable à la mairie si sa durée dépasse trois mois par an. Il est tenu compte de toutes les périodes de stationnement, qu’elles soient consécutives ou non.
• J’ai percé une fenêtre sans autorisation. Quels sont les risques ? Puis-je régulariser cette situation ?
Construire sans permis ou sans respecter ses prescriptions est passible de sanctions pénales pendant trois ans à compter de la fin des travaux. Pour faire jouer cette prescription de trois ans, il vous faudra apporter la preuve que l’aménagement incriminé est plus ancien. Certains contribuables ont reçu du fisc un redressement de taxe foncière ou d’habitation à la suite de travaux et son paiement leur fournit la preuve nécessaire. Toutefois vous pouvez, à tout moment, demander un permis ou faire une déclaration pour régulariser votre situation, le risque étant qu’on vous oppose un refus.

 

Bon à savoir

Pour mettre votre projet au point, vous pouvez vous faire aider d’un architecte et des CAUE, Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement, présents dans la plupart des départements:
Fédération nationale des CAUE:
108-110, rue Saint-Maur 75011 Paris.
Tél.: 01432207 82
www.fncaue.asso.fr

Si la mairie doit consulter pour avis l’Architecte des Bâtiments de France, elle vous le signalera également lors du premier mois. Cette situation a pour conséquence d’allonger le délai d’instruction de votre dossier. Lorsque votre projet nécessite des consultations spécifiques, le délai d’instruction de votre dossier peut être notamment majoré:
— d’un mois si votre projet est situé dans un secteur sauvegardé;
— de six mois si la demande de permis porte sur un immeuble adossé à un monument historique.

En l’absence de réponse de l’Administration à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez construire librement (Conseil d’État, 7 juillet 2008, n°310985, Auquier).
Toutefois, en cas de doute, pour être sûr de bénéficier vraiment d’un permis tacite, vous pouvez demander, à l’issue du délai d’instruction, un certificat attestant que vous avez bien l’autorisation de construire.

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