Les Règles d'urbanisme - Le PLU, c'est mieux...

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La loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbain) du 13 décembre 2000 a instauré le Plan local d’urbanisme (Plu), destiné à se substituer au fils des ans au Pos. C’est pourquoi, pour pallier ces inconvénients, le Plu couvre d’abord tout le territoire de la commune, sans discontinuité: la seule exception à cette règle concerne les secteurs couverts par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ce que l’on appelle les « secteurs sauvegardés », centres historiques des villes (à Paris, c’est le cas du Marais et du VII° arrondissement) sur lesquels le préfet conserve sa tutelle, et l’Architecte des Bâtiments de France ses prérogatives.
Nous avons dans les Pyrénées Atlantiques, la loi "littoral" et la loi "montagne" qui définissent plus précisemment nos « secteurs sauvegardés » . En zone de montagne, ce sont 108 villages qui sont concernés par la loi "montagne". La montagne constitue une entité qui nécessite la mise en oeuvre d’une politique d’aménagement et de protection spécifique. Cette loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne a pour champ d’application des "massifs" dont la délimitation a été définie par les décrets du 20 septembre 1985. Vous pouvez consultez cette loi ici.
Cette politique est fondée sur la mise en valeur optimale des potentialités locales dans le cadre d’une démarche de développement durable. Les Zac ne peuvent plus faire bande à part et leur Paz est intégré au Plu. Il n’est plus possible de demander l’application anticipée du Plu, qui ne devient opposable aux tiers qu’après enquête publique.
Une procédure de révision d’urgence du Plu peut toutefois être mise en œuvre pour accueillir des projets d’intérêt général, telle la construction de logements sociaux ou l’implantation d’une activité créatrice d’emplois.

Le contenu du PLU

Le Plan local d’urbanisme comprend:
- un rapport de présentation, qui expose le diagnostic, analyse l’état initial de l’environnement, les incidences du Plu sur l’environnement et justifie les choix retenus pour le projet et la délimitation des zones;
- le projet d’aménagement et de développement durable (Padd), qui expose les intentions de la municipalité pour les années à venir et l’engage. Il est destiné à l’ensemble des citoyens et ne doit pas être trop technique ni jargonnant. Il définit les orientations d’urbanisme et les projets d’aménagement retenus pour l’ensemble de la commune;
- les orientations d’aménagement de certains quartiers ou secteurs. Facultatives, elles doivent être en cohérence avec le Padd. Elles peuvent préciser les mesures de nature à préserver les centres-villes, les quartiers centraux, les espaces publics, les entrées de ville, les actions de renouvellement des quartiers en difficulté (prévention des copropriétés dégradées, périmètres d’insalubrité, immeubles menaçant ruine, biens vacants et sans maître), les mesures pour protéger les paysages naturels et urbains, les caractéristiques et le traitement des rues, sentiers piétonniers et pistes cyclables, ainsi que les actions pour assurer la diversité commerciale des quartiers;
- le Plu ne compte plus que quatre types de zones: les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU, anciennement NA et NB des Pos), les zones agricoles (A, anciennement NC) et les zones naturelles et forestières (N, anciennement ND), protégées de l’urbanisation. Les zones NB, secteurs naturels où il était possible de construire de manière ponctuelle, sont supprimées.
Le Plu délimite aussi les zones à risques naturels ou technologiques, les secteurs à protéger en raison de la richesse du sous- sol ainsi que les espaces boisés classés. Il peut aussi prévoir des emplacements réservés pour recevoir des infrastructures.
Pour les zones à urbaniser, le Plu distingue les secteurs immédiatement constructibles, où les terrains sont équipés ou en cours d’équipement, et les secteurs à urbanisation future;
- la délimitation des zones, avec chacune son règlement, en quatorze articles au lieu de quinze dans le Pos. L’article 15, qui prévoyait des dépassements de coefficient d’occupation des sols, est, en effet, supprimé. La municipalité n’est pas obligée de faire figurer les quatorze articles, et notamment de déterminer un coefficient d’occupation des sols, envisageable dans les seules zones urbaines.
Les seuls articles obligatoires sont ceux relatifs à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et aux voies (articles 6et8).
Les articles 1 et 2, sur la destination des zones, ne dressent plus la liste de ce qui est autorisé, mais au contraire de ce qui est interdit ou soumis à conditions, par souci de clarté;
- le Plu peut aussi contenir des règles de construction pour les espaces publics (aires de stationnement, aires de jeux et de loisirs...). Il peut également déterminer la hauteur maximale des constructions ainsi que leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords;
- les Plu doivent enfin respecter les mesures nécessaires à la réalisation des Projets d’intérêt général (Pig), mais aussi les règles nationales qui s’appliquent à certains territoires: schémas de mise en valeur de la mer (SMVM), plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) dans les secteurs protégés, zones de protection d’un patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), autour des monuments historiques. Ces périmètres sont d’ailleurs intégrés aux Plu et reportés sur les cartes, dans les annexes concernant les servitudes d’utilité publique.

Les Annexes du PLU

Elles sont très importantes car elles indiquent les servitudes d’utilité publique, soit:
- les emplacements réservés, c’est-à-dire les terrains voués à accueillir un futur équipement public (école, crèche...) ou d’intérêt général (autoroute...) et rendus, donc, inconstructibles. Les propriétaires voisins risquent de voir leur environnement
bouleversé par ces projets;
- les plans d’exposition au bruit, les servitudes relatives à la conservation du patrimoine (zone de protection du patrimoine
architectural, urbain et paysager), la conservation des forêts, le passage sur le littoral, les réserves naturelles, les parcs nationaux et monuments historiques;
-les contraintes justifiées par la salubrité et la sécurité publiques, comme l’emplacement des cimetières, ainsi que les plans d’exposition aux risques naturels et les zones sensibles à l’incendie.
- Notre conseil : Avant d’acheter un terrain ou une maison à agrandir, demandez un certificat d’urbanisme indiquant la constructibilité théorique ainsi qu’une copie du règlement de la zone, le Projet d’aménagement et de développement durable et les annexes, pour obtenir une vision complète des possibilités de construire.

L'élaboration du PLU

Un Plan local d’urbanisme s’élabore en quatre phases:
- la municipalité établit d’abord un diagnostic, qui pointe les lacunes: manque de logements sociaux, d’équipements publics ou autres...;
- vient ensuite la concertation: lors de la délibération mettant le Plu en révision, la municipalité décide des modalités de la concertation, laissée à son initiative dans le respect de l’article L 300-2 du code de l’urbanisme. Un certain nombre de partenaires, comme les Chambres de commerce et d’industrie, les Chambres des métiers, les Chambres d’agriculture, l’État, la région, le département, les autorités compétentes en matière d’organisation des transports ou les gestionnaires de parcs naturels, peuvent être associés à ce processus. Les associations d’habitants, de riverains, de commerçants peuvent, elles, être consultées. Cette phase aboutit à un Projet d’aménagement et de développement durable (Padd) destiné aux citoyens, qui joue le même rôle que le rapport de présentation de l’ancien Pos;
- la troisième phase est la rédaction du règlement du Plu, qui précise les droits du sol;
- la dernière phase est l’approbation.

Qu’est-ce que Le COS ?

Le coefficient d’occupation des sols (Cos) permet de calculer le nombre de m2 constructibles sur une parcelle:
Ainsi, par exemple, sur un terrain de 1000 m2, avec un Cos de 0,5, vous pouvez construire 1 000 x 0,5 = 500 m2 de surface habitable hors oeuvre nette (Shon).
Les possibilités de construction peuvent être minorées par la combinaison d’autres règles, comme celles de l’implantation et de l’aspect extérieur des constructions pouvant, par exemple, imposer un recul de plusieurs mètres par rapport à la limite de la propriété, des distances minimales entre bâtiments ou un alignement des façades... Même lorsque l’on dispose d’une certaine réserve de Cos, ces règles empêchent souvent son utilisation. En cas de division d’un terrain, le Cos s’applique à la partie détachée sans tenir compte de ce qui a déjà été construit sur la parcelle initiale.
Reprenons notre exemple: sur la parcelle déjà mentionnée de 1000m2 avec un Cos de 0,5, on a construit un bâtiment de 300 m2. Reste donc 200 m2 à construire. Si l’on divise la parcelle en deux lots de 500 m2, la nouvelle parcelle vierge de tout bâtiment se voit appliquer le coefficient 0,5. Elle peut donc accueillir une construction de 500 x 0,5 = 250 m2.
Un Plu ne doit pas obligatoirement indiquer un coefficient d’occupation des sols. Il ne peut en tout cas pas fixer de Cos pour certains types de construction, en particulier pour les équipements publics.

Bon à savoir


Au plus tard deux mois avant l'examen du projet de Plan local d'urbanisme par le conseil municipal, un débat doit être organisé au sein du conseil municipal sur les orientations générales du PADD

Les Plans locaux d'urbanisme ne peuvent plus désormais une surface minimale de terrain pour construire, excepté pour des raisons d'assainissement non collectif, la préservation de l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone concernée. Ce qui empêche les maires d'écarter les accédants modestes à la propriété en leur imposant de construire sur de grandes parcelles, de 1500 à 2000 m²

Le projet de plan soumis à approbation du conseil municipal concerné a pu faire l’objet de modifications à la suite de l’enquête publique.

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