Prêts à Taux Fixe: Le Prix de la sécurité
Financer son Logement
PRÊTS A TAUX FIXE
Les crédits à taux fixe restent prépondérants sur le marché, car ils offrent davantage de sécurité:
ils ne peuvent jamais varier, ni à la hausse, ni à la baisse. Mais cette stabilité a un prix...
À l’heure où les conditions de crédit se sont durcies, il va de soi que vous devez être vigilant quant au taux que l’on vous propose. De ce point de vue, mieux vaut faire jouer la concurrence, car les écarts peuvent être importants d’un établissement bancaire à l’autre. Entre une banque qui vous propose un prêt de 150000€ sur 20 ans à 4,65 % et une autre à 4,85 %, vous pouvez économiser plus de 3 900 € sur le coût de votre crédit. Le jeu en vaut donc la chandelle.
Cela dit, vous avez décidé d’opter pour un taux fixe ? C’est assurément un bon choix, mais comment fonctionne-t-il ? Peut-on changer de formule en cours de route ? Et à quel taux ? .
COMMENT ÇA MARCHE ?
Avec une formule à taux fixe, les conditions de crédit sont fixées dès le départ pour toute la durée de votre prêt.
Exemple : Si votre banque vous propose un crédit au taux fixe de 5 %, ce dernier ne variera jamais. Il ne pourra ni monter ni descendre en fonction des fluctuations des marchés financiers..
Bref, avec un taux de ce type, vous savez clairement où vous mettez les pieds. Vous êtes assurés de ne pas avoir de mauvaise surprise.., mais vous n’en aurez pas non plus de bonne en cas de baisse des taux d’intérêt.
COMMENT LES TAUX SONT - ILS DÉFINIS ?
Les taux fixes sont adossés aux prêts à long terme des marchés financiers. La référence utilisée par les banques est généralement l’indice des obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans. Mais vous n’en entendrez pas parler. Il sert seulement aux banques pour établir leurs grilles de taux chaque mois. Les taux pratiqués par les établissements financiers dépendent de plusieurs critères.
D’une part, plus la durée du crédit est longue, plus l’établissement bancaire prend un risque important. C’est pourquoi un prêt àctroyé sur 20 ou 25 ans sera forcément plus cher qu’un prêt sur 15 ans.
Exemple : Si vous empruntez 150 000 € sur- 25 ans, votre taux se situera autour de 4,85 %. Sur 30 ans, il passera au moins à 5 %. Mais si votre crédit ne court “que” sur 15 ans, le taux s’établira plutôt à 4,65 %.
D’autre part, plus le montant de votre apport personnel est important, plus le taux que vous obtiendrez sera intéressant. Autrement dit, si vous n’avez pas ou peu de mise de fonds, le taux que vous proposera votre banquier n’en sera que moins avantageux.
Tous ces éléments sont à prendre en compte avant de vous engager.
COMMENT S'AMORTIT LE PRÊT ?
Le prêt à taux fixe peut s’amortir de deux façons, soit mensuellement, soit in fine.
- AMORTISSEMENT MENSUEL
Chaque mois, vous remboursez une partie du capital ainsi qu’une fraction des intérêts. Et, plus votre prêt avance dans le temps, moins la part des intérêts est importante puisque le capital restant dû diminue au fur et à mesure de chacun de vos remboursements.
Exemple : Pour un prêt de 150 000 € au taux fixe de 5 % sur 20 ans, votre mensualité s’élèvera à 990 € par mois. La première échéance se composera de 365€ de capital et de 625€ d’intérêts. Durant les 6 premières années, vous rembourserez tous les mois plus d’intérêts que de capital. A partir de la 7 année, la tendance s’inversera et votre mensualité se composera alors de 492 € de capital et de 498 € d’intérêts. Ce qui signifie que le capital emprunté diminuera lentement. Ainsi, ce n’est qu’à la 148e échéance, à partir de la 13e année, que vous aurez versé la moitié du capital emprunté. Il vous restera donc 7 ans pour rembourser l’autre moitié du capital.
- AMORTISSEMENT IN FINE
Dans ce cas, le prêt ne s’amortit qu’à la fin du crédit, Vous ne remboursez chaque mois que les intérêts, le capital, lui, étant versé au bout de 15 ou 20 ans. Cette solution ne concerne qu’une minorité d’emprunteurs. En l’occurrence, il s’agit des investisseurs qui cherchent à payer le maximum d’intérêts pour les déduire ensuite de leurs revenus fonciers. En effet, l’investissement locatif bénéficie d’un régime fiscal plus favorable que celui de l’accession à la propriété : tous les intérêts payés au titre du crédit immobilier peuvent être déduits des revenus fonciers, ce qui permet à l’investisseur de diminuer son imposition à ce titre, voire de créer un déficit foncier déductible du revenu global.
OU S'ADRESSER ?
C’est très simple : toutes les banques généralistes proposent aussi bien des taux fixes que des taux révisables. Les établissements spécialisés, quant à eux, construisent leurs offres en se basant essentiellement sur les taux révisables. Si vous privilégiez un emprunt à taux fixe, il est donc inutile d’aller consulter le Crédit foncier, l’UCB ou le Crédit immobilier de France.
Bon à savoir
UN CRÉDIT D’IMPÔT POUR LA RÉSIDENCE PRINCIPALE
En empruntant pour acquérir votre résidence principale, vous pouvez désormais bénéficiez d’un crédit d’impôt qui vous autorise à déduire 40 % des intérêts d’emprunt payés la 1 année, et 20 % les 4 années suivantes, dans la limite de certains plafonds. Si vous ne payez pas d’impôt, le fisc vous rembourse les intérêts que vous avez réglés dans l’année