BANQUE OU COURTIER ? A QUI S'ADRESSER ?
Financer son Logement
BANQUE OU COURTIER ?
Décrocher le meilleur crédit suppose de frapper à la porte de nombreux établissements.Différentes pistes vous sont offertes. Quel que soit votre choix, vous ne vous contentez pas d'une seule offre
Vous cherchez un crédit immobilier ? Votre premier réflexe sera sans doute de vous adresser à votre banque. Toutefois, rien ne vous interdit de solliciter d’autres établissements, afin de faire jouer la concurrence. Entre les banques généralistes, les établissements spécialisés et les courtiers, vous avez l’embarras du choix.
LES BANQUES GÉNÉRALISTES
Vous les connaissez forcément. Ce sont celles qui vous permettent d’ouvrir un compte et d’y faire virer vos salaires (Banques populaires, BNP Paribas, Caisse d’épargne, Crédit agricole, Le Crédit lyonnais (LCL), Crédit mutuel, Société générale, Ibercaja...). Elles vous délivrent des chéquiers, des cartes de crédit, etc., vous proposent des placements financiers, des assurances, des crédits à la consommation et, bien entendu, des crédits immobiliers. Mais cette dernière activité est récente puisqu’elle date des années 1980, époque de la fin de l’encadrement du crédit, qui a permis aux banques généralistes de proposer des prêts immobiliers aux particuliers. Si vous cherchez un crédit, le premier réflexe consiste évidemment à prendre rendez-vous avec votre banquier. Il vous connaît bien et n’aura aucune difficulté à vous proposer un financement adapté à votre situation. Mais, pour ce qui est du taux, il n’est pas sûr que votre banquier vous fasse les meilleures conditions. Tout dépend en effet de votre profil.
Si vous disposez de placements et de bons revenus, le banquier sera sans doute tenté de vous offrir un taux excellent. En revanche, si vous êtes souvent à découvert, vous risquez de payer le prix fort ou de voir votre dossier rejeté. Autant de raisons qui doivent vous inciter à consulter plusieurs banques.
LES ÉTABLISSEMENTS SPÉCIALISÉS
Ils ont pour noms Crédit foncier, Crédit immobilier de France, GE Money Bank, UCB... À la différence des banques généralistes, les établissements spécialisés ont pour vocation de délivrer des crédits immobiliers. Contrairement aux banques de dépôt, ils ne vous demanderont donc pas, à l’occasion d’un prêt, d’ouvrir un compte chez eux pour y faire domicilier vos salaires. Mais ils seront tout aussi vigilants quant à la qualité de votre dossier. Les établissements spécialisés prêtent essentiellement à taux révisable et offrent des formules souvent plus sophistiquées que celles des banques généralistes. Là encore, ne vous contentez pas d’une seule proposition, allez voir la concurrence.
LES COURTIERS
Si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer au démarchage des banquiers, pourquoi ne pas vous adresser à un courtier ? Certains disposent d’agences, d’autres officient uniquement sur Internet, comme AB Courtage, ACE, Conseil à l’accession et au financement en prêts immobiliers (Cafpi), Credixia, Empruntis.com, In & Fi France ou Meilleurtaux.com. Le rôle du courtier est de négocier les meilleures conditions de financement pour votre compte. II dispose de marges de manœuvre plus importantes que celles d’un particulier en matière de négociation de taux. Vous avez donc tout intérêt à le solliciter. D’autant que tous les courtiers disposent de sites Internet vous permettant de faire une demande en ligne, sans avoir, dans un premier temps, à vous déplacer, ce qui représente un gain de temps appréciable.
SUR INTERNET
Il vous suffit donc de vous connecter au site Internet de votre choix, de remplir le formulaire de demande qui vous est proposé et de le renvoyer. Cela ne prend que quelques minutes. Une fois réceptionnée par le courtier, la demande est analysée et transmise aux banques susceptibles d’y répondre. En général, au bout de 2 ou 3 jours, vous obtenez les réponses. Les courtiers ont des accords de partenariat avec de nombreuses banques (parfois plus d’une centaine dans la France entière). Par l’intermédiaire d’un courtier, vous pouvez donc toucher un large éventail d’établissements, quel que soit le secteur où vous vous trouvez. Cependant, ne vous attendez pas à ce que le courtier reçoive dix ou quinze réponses pour votre compte. II n’interroge généralement que les banques susceptibles d’être intéressées par votre dossier, d’autant qu’elles n’ont pas toutes la même politique commerciale.
COMBIEN COÛTE UN COURTIER ?
Le recours à un courtier est régi par les dispositions du code monétaire et financier applicables aux intermédiaires en opérations de banque. II doit être mandaté par les banques partenaires, et il ne peut percevoir ses honoraires avant la signature du contrat de prêt. Pour vous, toutefois, le fait de passer par ce professionnel n’engendre aucun surcoût. Car, au lieu de payer les frais de dossier à la banque qui accorde le crédit, vous les versez au courtier qui vous l’a obtenu. Habituellement, ces frais s’établissent à 1 % au maximum du montant de l’emprunt, et ils sont généralement plafonnés. Le coût est donc nul pour vous. Sachez toutefois que, si votre dossier est plus complexe, un petit surplus peut vous être facturé, cet élément étant à définir dès le départ.
Ce pourcentage ne suffit évidemment pas à faire vivre les courtiers. En rémunération de leurs prestations, ils perçoivent également une commission de la banque. En principe, celle-ci s’établit autour de 1 % du montant du crédit, mais certaines banques se montrent plus généreuses. Ce qui peut encourager les courtiers à orienter les emprunteurs vers celles qui offrent la meilleure rétribution.
UN PLUS : LA DÉLÉGATION D’ASSURANCE :
En passant par un courtier, vous pouvez non seulement obtenir un meilleur taux, mais aussi économiser sur le coût de l’assurance décès-invalidité liée au crédit immobilier, Dans 90 % des cas, l'emprunteur souscrit au contrat “groupe” que lui propose la banque. Or, ce type de contrats fait supporter à l’ensemble des emprunteurs des primes d’assurance identiques. Pourtant le risque de maladie invalidante ou de décès est évidemment moins élevé chez une personne de 30 ans que chez une autre de 50 ans. En d’autres termes, les jeunes emprunteurs paient pour les autres ! Aussi les courtiers proposent- ils une délégation d’assurance aux jeunes emprunteurs ce qui ramène le coût de l’assurance de 0,4% ou 0,5 % du capital emprunté (ou restant dû) à 0,15% ou 0,2%.
Attention : en cas de délégation d’assurance, vérifiez l’étendue des garanties. Pour abaisser les tarifs, de plus en plus de compagnies excluent certains risques (pratique d’un sport dangereux, fumeurs..)
Bon à savoir
MOINDRES PÉNALITÉS
Les courtiers se font fort d’obtenir la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé. II s’agit d’un atout supplémentaire en faveur des courtiers, quand on sait que les banques peuvent prélever jusqu’à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé (plafonné à 3 % du capital restant dû).