Protection des Emprunteurs : Crédit et Achat sont liés
Financer son Logement
PROTECTION DES EMPRUNTEURS
Le contrat de crédit et l’opération d’accession sont liés. Si vous n’obtenez pas le crédit, la vente est automatiquement annulée. Si l’opération immobilière échoue, c’est le prêt qui est annulé.
La loi du 13juillet 1979 vous permet d’annuler votre projet d’achat si vous n’avez pas obtenu les crédits demandés. Elle s’applique à tous les types de prêts (épargne-logement, prêt à l’accession sociale, prêt-relais...) et concerne tous les prêteurs (établissements bancaires ou assimilés, prêteurs privés) et toutes les opérations immobilières : financement d’un terrain à bâtir, financement de travaux de Construction s’ils sont supérieurs à 21 500 € (montant fixé par décret, susceptible d’évoluer)...
LE CONTRAT DE PRÊT
Pour vous mettre à l’abri d’une décision précipitée, vous disposez d’un délai de réflexion obligatoire, afin de vous renseigner sur ce que proposent les prêteurs, et ainsi choisir le meilleur prêt en fonction de vos possibilités d’endettement. L’établissement contacté doit envoyer sa proposition de contrat par La Poste, et non la remettre en main propre. L’offre ne peut être acceptée que le 11e jour suivant sa réception, le cachet de La Poste faisant foi.
- L’offre est valable 30 jours L’établissement prêteur doit maintenir les conditions de son offre pendant 30 jours, même en cas de variation brutale des taux. Cette offre contient :
- l’identité du prêteur, de l’emprunteur et, éventuellement, celle des cautions;
- la date et les conditions de mise à disposition des fonds, ainsi que le tableau d’amortissement;
- le montant du crédit, son coût total, son taux ;
- les garanties (assurances, hypothèques, cautions) et leur coût ;
- les modalités de remboursement anticipé ;
- les dispositions relatives à la durée et à l’acceptation de l’offre ;
- les frais d’études, pour le cas où le prêt serait annulé.
Une offre irrégulière peut avoir pour conséquence la perte du droit aux intérêts pour le prêteur.
À l’offre sera annexée une notice d’assurance énumérant :
- les risques garantis (décès, invalidité, chômage...) ;
- les modalités de mise en jeu de l’assurance ;
- son coût exact
Le refus par l’assureur d’accepter l’emprunteur entraîne l’annulation du prêt.
- Si plusieurs prêts sont nécessaires
Votre montage financier dépend de la réunion de plusieurs prêts. Si l’un des prêteurs sollicités refuse votre dossier, la loi vous permet d’annuler les contrats passés avec les autres prêteurs lorsque le prêt qui fait défaut représente plus de 10 % du crédit total. Vous êtes tenu d’informer les prêteurs de l’existence de demandes de prêts complémentaires.
- Si l’opération immobilière échoue
Une fois l’offre de prêt acceptée, vous avez 4 mois pour conclure votre opération immobilière, qu’il s’agisse d’un achat ou d’une construction. En cas d’empêchement ou de résiliation du contrat, vous pouvez annuler votre contrat de prêt. Vous rembourserez les sommes débloquées, les intérêts et les frais d’études éventuellement prévus dans l’offre de prêt, qui sont plafonnés à 0,75 % du montant du prêt, dans la limite de 150 €. Au-delà de 4 mois, si vous n’avez pas négocié une prolongation du délai pour faire face à un retard de l’opération, vous devrez payer l’indemnité contractuelle de remboursement par anticipation.
LE CONTRAT IMMOBILIER
Tout contrat de vente ou de construction est souscrit sous réserve de l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement de l’opération. Cette disposition est automatique, qu’elle figure ou non dans le contrat. Si l’acquéreur ne peut obtenir le ou les prêts demandés (même s’il est inférieur à 10 % du crédit global), le contrat immobilier devient caduc et toutes les sommes éventuellement versées doivent être remboursées. Pour éviter tout contentieux, il est conseillé de ne rien verser avant la conclusion des contrats de prêt, ou de consigner l’acompte chez un notaire ou auprès d’un établissement financier.
- Un délai de 1 mois pour obtenir les prêts
Le délai accordé pour obtenir l’accord d’un prêteur est limité à 1 mois, afin de ne pas bloquer trop longtemps les transactions immobilières, entre particuliers notamment.
- Attention : Il faut parfois du temps pour obtenir une offre de prêt. Mieux vaut donc se renseigner suffisamment tôt. Certains établissements bancaires acceptent de réaliser des simulations, à condition de connaître la valeur exacte du bien que l’on souhaite acquérir.
- Point de départ du délai selon les contrats :
- Dans une vente, le point de départ est la signature de la promesse ou du compromis de vente qui précède le contrat signé devant notaire.
- Dans un contrat de construction, le point de départ est en principe la signature du contrat. Cependant, vous avez intérêt à prévoir un financement global si vous achetez le terrain en même temps, ainsi qu’une clause qui lie le sort des deux contrats.
- Dans une vente sur plan, c’est le contrat notarié qui bénéficie de la protection de la loi, et non le contrat de réservation. Donc, attention au moment où vous ferez la demande de prêt si vous la faites dès le contrat de réservation, vous devez prévoir une clause concernant l’obtention du prêt pour ne pas perdre le dépôt de garantie.
- Vous payez comptant
Si vous disposez des fonds pour payer comptant votre opération, vous devez en faire la déclaration par une clause manuscrite, pour éviter toute contestation. Sinon, il serait facile à un vendeur d’échapper aux contraintes de la loi en vous faisant signer un document à votre insu. Dans cette clause, vous reconnaîtrez avoir été informé des dispositions de la loi et des conséquences si vous aviez finalement besoin d’un prêt, ce qui peut arriver si vous attendez des fonds en provenance d’une vente qui est retardée ou qui n’aboutit pas.
Bon à savoir
QUE VEUT DIRE TEG ?
Le taux effectif global (TEG) du prêt est un taux “tout compris” qui permet de comparer les propositions des différents préteurs. Il comprend donc les frais de dossier et la prime d’assurance rendue obligatoire par le préteur. C’est ce taux qui doit être présenté dans les publicités et autres accroches commerciales et bien sûr, dans l’offre de prêt.
ATTENTION AU TABLEAU D’AMORTISSEMENT !
Ce tableau permet à l’emprunteur d’apprécier l’effort financier à fournir sur la durée du prêt. Pour chaque échéance. il doit indiquer:
• la date et le montant de l’échéance ;
• le montant du capital amorti ;
• le montant des intérêts à payer ;
• le montant des trais accessoires (assurances) ;
• le capital restant dû .
UN CONTRAT SOIGNEUSEMENT RÉDIGÉ
Tant que vous n’avez pas signé l’offre de prêt indiquez simplement dans le contrat de vente que vous payez à l’aide d’un prêt, sans préciser ses conditions économiques (taux, durée, montant des mensualités...)
En effet sous la pression du vendeur ou du constructeur qui vous griffonne un plan de financement à partir des barèmes obtenus de quelques préteurs, vous risquez de vous engager sur des indications sommaires, qu’il vous sera finalement impossible d’accepter au vu du tableau d’amortissement fourni par le prêteur. Seul ce document vous renseignera sur la gravité des engagements financiers que vous prenez.