Remboursement anticipé : un droit qui peut se payer au prix fort
Financer son Logement
REMBOURSEMENT ANTICIPÉ
L’arrêt d’un crédit avant son terme n’est guère apprécié des banques et donne lieu au paiement d’indemnités. Mais ces dernières peuvent être diminuées, voire supprimées. À vous de négocier.
Les statistiques montrent qu’un prêt sur deux n’arrive pas à son terme. En effet, les raisons d’arrêter un crédit en cours sont nombreuses, allant de la revente du bien (à la suite d’un divorce, d’une mutation, de la venue d’un nouvel enfant...) au rachat du crédit par une banque concurrente, en passant par l’arrivée d’importantes liquidités (héritage, donation, revente d’un bien immobilier...). Mais le remboursement anticipé est-il toujours financièrement intéressant ?
UN DROIT ACCORDÉ A TOUT EMPRUNTEUR
Le remboursement d’un prêt par anticipation est un droit prévu par l’article L 312-21 du code de la consommation « L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité [le crédit]. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde. [...] Le prêteur est en droit d’exiger une indemnité […]fixée suivant un barème déterminé par décret. »
Attention : Aucune indemnité financière n’est réclamée pour les prêts immobiliers souscrits depuis le 30juin 1999, à condition que la vente anticipée du bien survienne dans trois cas précis la vente du bien immobilier consécutive à un changement du lieu de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, la perte (forcée) de l’emploi, ou le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
L'INDEMNITÉ EST PLAFONNÉE PAR LA LOI
L’indemnité en cas de remboursement anticipé (IRA) ne peut ni dépasser un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du crédit ni excéder 3 % du capital restant dû (CRD) avant (e remboursement (art. 12 de la loi du 13juillet1979). Ce plafond de 3 % n’est applicable que lorsque le taux du crédit supérieur est à 6 %, ce qui n’est plus le cas depuis bien longtemps.
Même limitée, cette pénalité peut représenter une grosse somme d’argent pour retrouver sa liberté, surtout s’il reste de nombreuses années de crédit à rembourser.
» Exemple 1 : S’il reste 50 000 € à payer sur un prêt à 5 %, la pénalité sera de 1 250 € (50 000 € x 2,5 %), l’équivalent du prix d’un déménagement.
» Exemple 2 : 200 000€ empruntés sur une durée de 20 ans à 4,6 % (hors assurance), puis remboursés totalement au bout de 7 ans, laissent apparaître un capital restant dû de 149 626€. La pénalité calculée sur 6 mois d’intérêts s’élèvera à 3 441,40 €.
UN POINT A NEGOCIER AVANT DE SIGNER LE PRÊT
L’indemnité de remboursement anticipé n’est pas une fatalité. Marchandez sa diminution ou sa suppression si vous savez qu’il y a de fortes chances pour que vous n’alliez pas au bout de votre crédit. Tout dépendra de votre profil et de l’établissement financier concerné. Pour les crédits consentis sur de longues durées (20 ans et plus), ces pénalités sont généralement effacées au-delà d’un certain nombre d’années (15 ans ou plus, par exemple).
En cas d’accord de votre banquier pour minorer cette indemnité, voire pour la supprimer, exigez toujours une trace écrite de sa décision. Sinon, cette négociation verbale ne vaudra rien !
- Attention : La rédaction des conditions de règlement de l’indemnité comporte parfois des nuances qu’il faut savoir décrypter. Ainsi, certains établissements acceptent sa suppression à condition que vous souscriviez chez eux le crédit immobilier suivant. D’autres exonèrent du paiement de l’IRA, sauf si le prêt est racheté par une banque concurrente.
Si vous passez par les services d’un courtier immobilier, ce dernier parviendra presque toujours à faire sauter ces pénalités en cas de revente.
REMBOURSER OU PLACER ?
La réponse à cette question n’est pas aussi tranchée qu’il pourrait y paraître. Elle doit toujours être analysée au cas par cas pour répondre à la situation personnelle et financière de l’emprunteur. Néanmoins, dans une démarche purement économique, il est possible de trancher en comparant les deux hypothèses suivantes.
- 1° hypothèse : avec l’argent dont vous disposez, vous remboursez par anticipation votre crédit en payant l’indemnité maximale prévue par la loi, puis vous placez chaque mois l’équivalent des mensualités que vous aviez l’habitude de rembourser.
- 2 hypothèse: plutôt que de rembourser votre crédit, vous placez la somme d’argent correspondante, et vous continuez, comme avant, à rembourser votre prêt.
En comparant le capital constitué dans chacun des cas, vous pouvez déterminer l’option la plus avantageuse: si, dans le premier cas, le capital obtenu est plus important, vous avez intérêt à rembourser votre crédit sinon, vous avez intérêt à placer votre argent.
Le choix de l’option la plus pertinente dépend de trois facteurs : la durée de votre crédit restant à courir, son taux d’intérêt, et le taux de rendement (net d’impôt) que vous obtiendrez en plaçant votre argent.
A VOS CALCULETTES !
» Si vous avez emprunté à 4%, et Qu’il vous reste 7 années d’échéances à payer, il vous faudra trouver un placement ayant un rendement net d’impôt supérieur à 3,6 % pour ue vous n’avez pas intérêt à rembourser votre crédit. Si votre taux d’emprunt était supérieur (6 %), il faudrait alors trouver un rendement net d’impôt encore plus élevé (5,4 %).
ANNÉES RESTANTES
|
6 % |
5 % |
4 % |
25 |
5,0% |
4,9% |
3,0% |
20 |
5,8% |
4,9% |
3,9% |
15 |
5,8% |
4,8% |
3,8% |
10 |
5,8% |
4,6% |
3,7% |
9 |
5,5% |
4.8% |
3,7% |
8 |
5,5% |
4,5% |
3,8% |
•7 |
5.4% |
4,5% |
3,8% |
6 |
5,2% |
4,4% |
3,5% |
5 |
5,1% |
4,2% |
3,4% |
4 |
.4,8% |
4% |
3,2% |
3 |
4.3% |
3,6% |
2,9% |
2 |
3,4% |
2,9% |
2,3% |
Bon à savoir
LES “PLUS” DES PRÊTS AIDÉS
Les prêts aidés et réglementés bénéficient d’un régime favorable. Ainsi, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est prévue pour le prêt épargne-logement (PEL), le prêt à taux zéro et le prêt 1 % Logement. Pour le prêt à l’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC), elles sont limitées à 1 % du capital restant dû.