Plan de Financement : Un outil de pilotage précis
Financer son Logement
PLAN DE FINANCEMENT
On ne s’y prend jamais assez tôt pour établir un plan de financement. Avant de chercher le logement de vos rêves, sachez évaluer le budget que vous pouvez y consacrer et quels crédits solliciter.
S’il y a bien une étape qu’il faut soigner quand on achète, c’est celle du financement La réalisation d’un tableau (ou plan) de financement se montre un outil efficace pour évaluer votre capacité d’emprunt, puis pour combiner les crédits immobiliers adaptés à votre cas. Pensez à lister méthodiquement ce que vous gagnez et dépensez. Ne cherchez pas à sous-estimer votre train de vie, mieux vaut parfois “charger la barque’:
pour avoir une vision réaliste de vos capacités financières à assumer un crédit immobilier remboursable pendant 20, 25 ou 30 ans. Cet exercice de style est certes fastidieux, mais il vous en dira long sur votre façon de dépenser et vos capacités d’épargne.
CHIFFREZ DÉPENSES ET RESSOURCES
D’abord, évaluez les entrées d’argent régulières, comme les salaires, les honoraires ou les rentes. N’oubliez pas de compter aussi d’éventuels revenus d’appoint récurrents (immobiliers, financiers...). Surtout, n’intégrez pas les ressources dites “irrégulières” (13e mois, prime d’intéressement...), ni les allocations personnelles (APL, allocations familiales), car ces dernières ont un caractère aléatoire : vous pouvez ne plus en être bénéficiaire un jour ou l’autre, ou elles peuvent être revues à la baisse.
Du côté des dépenses, la liste est longue. Là encore, ne sous-estimez rien, et comptez tout : votre budget logement actuel (loyer, prêt immobilier), les crédits en cours (voiture, crédit à la consommation, prêt personnel, crédit revolving d’un grand magasin...), les factures “habituelles” (eau, gaz, téléphone, charges, loyer du garage, impôts locaux, assurance voiture et maison...) et, bien sûr, les dépenses courantes (alimentation, habillement, loisirs...).
Faites un peu de prospective chiffrez les frais liés à votre future acquisition (frais de notaire, commission de l’agence immobilière, déménagement, frais de garantie financière, travaux, déménagement...) et les charges régulières de la copropriété (impôts locaux, dépenses d’entretien et travaux de l’immeuble...). Une simple soustraction entre ces deux postes de ressources et de dépenses vous donnera une idée de votre capacité d’épargne, donc du taux d’effort que vous pouvez consacrer à un remboursement de crédit.
- Si vos entrées sont supérieures à vos dépenses, vous êtes en mesure de supporter une charge financière supplémentaire, et donc de contracter un crédit.
- Si vos dépenses excèdent de façon chronique vos entrées, il sera difficile d’accroître davantage ce déficit, car votre situation financière, déjà fragile, risquera d’empirer avec l’endettement.
- Enfin, si vos dépenses sont égales à vos entrées, rien n’est joué. Est-il possible de bâtir un budget plus rationnel ? Etes-vous du genre fourmi ou cigale ? A vous de prendre les dispositions nécessaires afin de remettre de l’ordre dans vos finances et de convaincre votre banquier.
LE NIVEAU D'ENDETTEMENT
En théorie, l’endettement maximal accepté par la banque ne doit pas dépasser 30 % des revenus nets annuels de l’emprunteur.
Une personne percevant 2 500 € de revenus nets mensuels peut consacrer chaque mois au maximum 750 € (2 500 € x 30 %) au remboursement de son prêt immobilier.
LE RESTE A VIVRE
Dans le jargon des banquiers, c’est ce qu’il vous reste en poche pour vivre, une fois que toutes les dépenses incompressibles, comme les crédits, les impôts, les taxes... ont été acquittées. Pour les établissements financiers, ce solde doit suffire pour régler les dépenses courantes afin de vivre décemment (nourriture, vêtements...). Cependant, les pourcentages exigés par les banquiers peuvent être modulés en fonction des revenus du ménage.
Exemple : Si un ménage gagne 10 000 € mensuels, il peut s’acquitter, en principe sans problème, de 3 000 € (30 % d’endettement) ou de 3 500 € (35 %) par mois, car son reste à vivre avoisine 6 500 €. Cette somme suffit à mener un train de vie confortable. En revanche, il sera difficile pour un ménage avec 2 enfants qui gagne 1 000 € par mois de s’endetter. Après avoir remboursé 300 € de crédit, il faudra se débrouiller pour vivre durant 1 mois avec le reste, soit 700 € .
L'APPORT PERSONNEL
C’est aujourd’hui un argument très convaincant pour séduire un banquier et l’amener à vous proposer un crédit à un taux intéressant. Si, dans le passé, vous avez réussi à épargner au fil de l’eau — grâce à un plan ou compte d’épargne-logement, un livret A, un livret de développement durable (LDD), un plan d’épargne d’entreprise (PEE)... —, ce “pécule” sera utile le jour où vous chercherez un financement, Il vous servira à régler les frais de notaire et de garantie (hypothèque ou caution). Le reliquat sera compté par la banque comme apport personnel. En général, un effort financier personnel important permet de moins s’endetter. En outre, plus votre participation “en cash” est importante, plus vos chances d’obtenir un bon taux sont grandes.
REPERTORIER LES PRÊTS LES MOINS CHERS
Le prêt bancaire classique n’est pas la seule solution de financement. Qualifiés de “petits prêts” (car ils ne financent jamais 100 % de l’opération immobilière), de nombreux crédits offrent des taux “bonifiés’ Faites-en le plein Leur liste est longue : prêt à taux zéro (PTZ), épargne-logement, prêt à l’accession sociale (PAS), 1 % Logement, PassFoncier, prêt fonctionnaire ou “local” (municipal, départemental, régional). Renseignez-vous pour savoir à quelle solution vous avez droit, en sachant que le critère de sélection est souvent le niveau de revenus.
Bon à savoir
FAITES-VOUS AIDER
Etablir un plan de financement consiste, notamment. à évaluer votre capacité d’endettement. Pour faciliter cette évaluation, de nombreux sites Internet de courtiers immobiliers proposent des aides en ligne avec des tableaux types à remplir afin de vous guider dans la construction de ce plan. Une démarche utile et pleine d’enseignements qui ne vous dispense surtout pas d’aller voir votre banquier.