Crédit Relais : Un pont entre Achat et Revente
Financer son Logement
CRÉDIT RELAIS
Vous vendez votre logement actuel pour en racheter un autre, plus grand ou plus petit. Pour faire coïncider les deux projets, le crédit relais est une réponse adaptée, à condition d’être prudent.
Sauf à subordonner l’acquisition de votre nouveau logement à la revente de celui que vous possédez déjà, un projet d’achat et de revente nécessite généralement le recours à un crédit relais. Ce montage financier permet en effet de faire la jonction entre les deux opérations.
FONCTIONNEMENT
Le principe du prêt relais est simple. Il s’agit pour la banque de vous faire une avance sur la somme immobilisée dans le bien à vendre. Mais attention : l’avance ne représente pas plus de 60 à 70 % de la valeur du bien, déduction faite des éventuels crédits en cours. Si vous produisez une promesse de vente, c’est toujours mieux, car, dans ce cas, la banque vous prêtera plus que si vous n’avez pas d’acquéreur en vue. Dans certains cas, l’établissement de crédit peut demander une expertise du bien, pour être sûr que vous ne le surévaluez pas et que vous n’aurez pas de difficultés à le revendre. De toute façon, vous n’avez pas intérêt à trop surestimer la valeur de votre logement, au risque d’attendre de longs mois avant de trouver un acquéreur.
QUELLE DURÉE ?
La caractéristique du prêt relais tient à sa courte durée. Celle-ci ne dépasse généralement pas 24 mois. Heureusement, car ce type de prêt coûte cher entre le moment où le crédit relais est consenti et celui de la vente, il peut se passer 6 mois ou 1 an sans remboursement de capital. En effet, un crédit relais ne s’amortit pas tous les mois, comme un prêt immobilier classique. Le capital est remboursé au moment de la vente de l’ancien bien. Il ne diminue donc pas chaque mois et les intérêts courent sur ensemble du capital pendant toute cette durée. Votre intérêt est donc de vendre le plus rapidement possible.
MODE DE REMBOURSEMENT
Vous avez le choix entre deux formules de remboursement : la franchise partielle et la franchise totale. En franchise partielle, les intérêts et la prime d’assurance décès-invalidité sont payés chaque mois. En franchise totale, en revanche, la mensualité ne comporte que la prime d’assurance décès- invalidité, les intérêts et le capital étant versés lors de la vente du bien. Si séduisante soit-elle, cette facilité n’est pas gratuite, car les intérêts non payés sont capitalisés et portent eux-mêmes intérêts. Quel que soit votre choix, l’euphorie d’une nouvelle acquisition ne doit pas vous faire oublier que la démarche est délicate.
TROIS FORMULES
Selon l’opération que vous projetez, l’offre des banques se résume en trois catégories de prêts relais.
- Le prêt relais “sec Si vous pouvez raisonnablement espérer vendre rapidement et couvrir l’intégralité de votre nouvel achat, c’est la solution idéale. L’établissement financier mettra alors en place un crédit qui sera remboursé en quelques mois. Les banques ne sont cependant pas très favorables à ce type de prêts, les jugeant peu rentables, ce qui les conduit souvent à pratiquer des taux élevés. De toute façon, elles ne les délivrent que pour rendre service à leurs bons clients.
- Le prêt relais jumelé à un prêt à long terme. C’est le type de montage le plus fréquent. Il vous sera proposé si le logement que vous convoitez est d’un prix supérieur à celui du logement que vous avez mis en vente. Dans ce cas, il vous faut un financement complémentaire. Deux montages financiers distincts sont alors mis en place : d’une part, un crédit relais sur la base de la valeur estimée du bien à vendre d’autre part, un crédit amortissable à long terme pour le complément à financer. L’avance en relais est, évidemment, soldée dès la réalisation de la vente, tandis que la partie complémentaire, comprenant le capital, les intérêts et l’assurance obligatoire, s’amortit mensuellement sur 10 ou 15 ans, voire davantage, comme pour un prêt immobilier classique. En règle générale, les taux proposés pour un prêt relais jumelé à un prêt à long terme sont plus intéressants que les taux annoncés dans le cadre d’un prêt relais « sec ».
- Le crédit “deux en un’’ À la différence du prêt relais jumelé, cette solution ne nécessite qu’un seul montage. Qu’elle soit baptisée prêt intégral, crédit revente ou crédit deux en un, la formule consiste à mettre en place un prêt à long terme intégrant une partie remboursable de façon anticipée dès la vente effective du bien. Pour éviter des remboursements trop lourds en début de prêt, les mensualités sont allégées les premiers mois. Ainsi, celles-ci peuvent être constantes ou progressives. Quant aux conditions proposées par les établissements bancaires, s’agissant de formules globales, le taux est unique, compris dans la grille de taux habituelle des banques. li peut, là encore, être fixe ou révisable.
Faut-il le préciser ? Toutes ces largesses augmentent le coût du crédit. Il reste que le montage n’utilisant qu’un seul prêt vous évite les frais liés à la mise en place de deux crédits, ce que n’hésitent pas à facturer certains établissements.
Bon à savoir
UN CONSEIL !
En cas de prêt jumelé, préférez lzs formules qui vous permettent de consacrer l'excédent éventuellement tiré de la vente à un remboursement anticipée partiel du prêt à long terme sans pénalités. Peut être aurez vous la chance de vendre plus cher que vous ne l'espériez au départ, et de rembourser davantage à la banque. Il faut en effet savoir que, en principe, tout remboursement anticipé d'un prêt immobilier donne lieu à des pénalités. Elles ne peuvent toutefois excéder 3 % du capital restant dû.