Les Frais Annexes : pour bien évaluer le montant de l'emprunt
Financer son Logement
LES FRAIS ANNEXES
Le prix d’achat d’un logement n’est pas tout. Il faut y ajouter nombre de frais dits “annexes”, qui, mis bout à bout, ne le sont pas tant que cela. Autant de sorties d’argent à ne pas négliger.
Il est important de dresser la liste de toutes les dépenses liées à votre acquisition : les frais liés au crédit, les interventions de professionnels, les dépenses de déménagement ou les taxes locales viendront alourdir votre facture, immédiatement ou à plus long terme. Votre plan de financement doit en tenir compte.
LE CRÉDIT
Hormis les intérêts proprement dits, vous aurez à acquitter des frais de dossier (autour de 1 % du capital emprunté), des primes d’assurance décès- invalidité-incapacité de travail (de l’ordre de 0,2 à 0,3 % du capital) et peut-être d’assurance perte d’emploi (ajoutez de 0,2 à 0,5 % du capital emprunté). Comme la banque s’entoure de garanties pour rentrer dans ses fonds, vous devrez également payer des frais de garantie (hypothèque ou caution mutuelle) de 770 à 1 500 € pour 100 000 € empruntés, selon la formule choisie.
En cas d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, certains contrats de prêt peuvent prévoir le versement d’intérêts intercalaires entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser votre emprunt. Les intérêts sont payés sur le montant des sommes débloquées.
Attention : Ces intérêts peuvent s’envoler en cas de retard de chantier.
L'INTERVENTION DES PROFESSIONNELS
Certains frais supplémentaires sont dus pour la rétribution de professionnels, comme le notaire — passage incontournable —, mais également l’agent immobilier ou le géomètre expert.
» C’est à l’acquéreur de s’acquitter de la rétribution du notaire pour rédiger l’acte authentique. Il s’agit là uniquement des émoluments du professionnel, qui, par ailleurs, recueille diverses taxes dues au fisc, improprement appelées “frais de notaire” (voir page 61). Pour un achat dans l’ancien de 150 000€, vous paierez au notaire une rétribution de 1 900 €, soit un peu plus de 1,25 % du montant de l’acquisition. Si vous ajoutez les frais dus au fisc, vous paierez aux alentours de 10 500 € au total. Pour un logement neuf, comptez un total de 4 000 € à verser au notaire, mais vous aurez déjà acquitté IaTVA de 19,6 % sur le logement!
Si le notaire a négocié la vente, il percevra des honoraires de négociation, fixés par décret, qui s’élèvent actuellement à 5 % jusqu’à 45 735 €, et.à 2,5 % au delà. Il faut y ajouter Ia TVA à 19,6 %.
» Si c’est l’agent immobilier qui a servi d’intermédiaire pour votre achat, il percevra une commission, que vous paierez sans en avoir connaissance, car elle est généralement incluse dans le prix de vente. La commission est payée par le vendeur, qui donne un mandat de vente à l’agent immobilier. Ses honoraires sont libres, habituellement, ils se situent entre 5 et 10 % TTC de la valeur du bien, en fonction de son montant (plus le prix est élevé, plus la commission baisse).
» L’intervention d’un géomètre expert peut se révéler nécessaire si vous avez un doute sur la surface de votre logement acquis dans une copropriété.
Si la mention de surface est rendue obligatoire par la loi Carrez (n° 96-1107 du 18 décembre 1996), le mesurage peut être effectué par le vendeur seul, car il n’est pas fait obligation de passer par un professionnel. Comme l’opération est assez compliquée (voir le décret n° 97-532 du 23 mai 1977), surtout lorsque le logement est grand, ancien, avec des coins et des recoins, une erreur est toujours possible. Et plus le bien est petit, plus le risque d’erreur peut facilement dépasser les 5 % autorisés. Dans le cas d’un studio de 18 m2, par exemple, une erreur de 5 % ne représentera que 0,9 m2 : à peine la surface d’une embrasure...
Le géomètre expert est habilité à effectuer un mesurage certifié, qui engage sa responsabilité. La loi Carrez prévoit en effet que si la superficie est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l’acte, vous pourrez, dans un délai maximal de 1 an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, sachez que vous devrez rapidement régler un certain nombre de charges. Aussi est-il prudent de demander au syndic le montant des charges dont l’ancien propriétaire s’était acquitté l’année précédente, ainsi que le montant éventuel des travaux votés par la copropriété et non encore exécutés. Vous aurez à régler ces dépenses, et il est important de les programmer dans votre plan de financement.
Renseignez-vous également sur l’échéancier des appels de fonds concernant ces travaux, pour savoir quel montant vous aurez à débourser, et quand. Ces sommes, qui peuvent être assez importantes, sont souvent mal prises en compte par les nouveaux propriétaires. li vaut mieux ne pas les découvrir trop tard, au moment de la signature de l’acte définitif, car ces dépenses pourraient déstabiliser votre budget.
Prenez garde enfin au dernier budget prévisionnel voté. Vous aurez à faire face à des dépenses exigibles à compter de la date d’achat. Il est toujours possible de passer un accord avec le vendeur, mais cela ne concerne pas la copropriété, qui exigera ces sommes de vous seul.
Exemple : Un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2 au prix de 200 000 €, mais la superficie réelle est de 94 m2. Vous pouvez demander une diminution du prix de 6 %, c’est-à-dire de 12 000€. Si la surface mesurée était de 95 m2 (l’erreur ne représenterait alors que 5 %), vous ne pourriez pas demander de compensation.
LES IMPÔTS LOCAUX
La tendance étant partout à l’augmentation des taxes locales, le montant de celles-ci peut constituer une très mauvaise surprise la taxe d’habitation risque d’être beaucoup plus élevée que celle que vous acquittiez auparavant. Sans compter que le passage au statut de propriétaire entraîne le paiement de la taxe foncière. Celle-ci est applicable au logement lui-même et aux installations annexes, telles qu’un garage. Vous acquitterez en outre la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, et, dans certaines communes, la taxe de balayage. De surcroît, certains départements prélèvent une taxe spéciale d’équipement, dont le plafond est fixé à 20 € annuels par habitant soumis aux autres impôts locaux. Cette taxe est instituée pour permettre aux établissements publics fonciers de financer leurs interventions foncières.
Si vous habitiez auparavant à Paris, vous allez au-devant de grandes surprises Renseignez-vous sur le montant de ces deux taxes, qui peuvent atteindre des sommets insoupçonnés des habitants des grandes villes, où ils sont très bas. La capitale a, par exemple, des taux de prélèvement de 10,99 % pour la taxe d’habitation et de 8,38 % pour la taxe foncière, alors que les pourcentages atteignent 43 % à Lille et 29,63 % à Rennes pour la taxe d’habitation, avec une moyenne de 28 % hors Paris. Le constat est le même pour la taxe foncière, qui s’élève en moyenne en France à 30,83 %, contre 8,38 % à Paris !!
Exemple : Si l’on considère une valeur locative brute de 4 000 €, la taxe d’habitation sera de 439,60 € à Paris, et de 1 720 € Lille I Ou, pour la taxe foncière, de 332 € à Paris et de 1 346 € en Seine-et-Marne.
Ces dépenses supplémentaires sont loin d’être anodines, aussi est-il important de bien appréhender ces taxes dans son budget. D’autant que, lorsque l’on déménage, c’est en général pour entrer dans un logement plus grand.
Pour information, à Laruns le taux de la Taxe d'habitation est de 16,55 % (10.44¨% part communale et 6.11 % départementale) et le Taux de la Taxe foncière est à 27.84 % (18.24 % part communale; 7.0 2% départementale et 2.58 % régionale). Sachez enfin que le Taux de la Taxe professionnelle est particulièrement élevé à Laruns : 34.92 % ( 25.04 % commune, 6.97 % département, 2.91 région)
L'ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION
Il vous faudra assurer votre nouveau logement. Bien sûr, le précédent était déjà assuré, mais méfiez-vous : la prime est souvent plus importante lorsque le logement est plus grand, l’assurance estimant qu’un cinq pièces contiendra plus de valeurs qu’un studio Si vous changez de région, informez-vous sur la tarification appliquée par votre compagnie d’assurances, car elle tient compte du taux de sinistralité local. Votre prime est donc susceptible d’augmenter.
LES DÉPENSES D'INSTALLATION
Tout d’abord, estimez le coût de votre déménagement comptez environ 350 € si vous déménagez seul en louant une camionnette, ou autour de 1 500 € si vous passez par un professionnel.
Viennent ensuite des frais divers, que vous devez prendre en compte et inclure dans votre budget: lorsque vous entrez dans un nouveau logement, il faut penser à acheter des rideaux, éventuellement refaire les papiers peints ou la peinture, changer les linos, les revêtements de sol... Quelques centaines ou milliers d’euros supplémentaires à ne pas oublier.
LES NOUVELLES DÉPENSES LIÉES AU MODE DE VIE
Sachez enfin évaluer les frais liés à votre nouveau mode de vie : si vous habitez plus loin de votre travail, il vous faudra éventuellement envisager un second véhicule. Peut-être aurez-vous besoin de louer un parking si vous emménagez en ville dans un secteur où il est impossible de se garer peut-être aurez-vous également à payer la cantine scolaire pour vos enfants... Il vous faudra encore cerner bien d’autres dépenses : des équipements ménagers pour votre cuisine si la précédente était tout équipée, par exemple. N’oubliez pas non plus les frais de fonctionnement (chauffage et entretien du logement), qui peuvent se révéler plus importants si vous quittez un petit logement situé entre deux étages dans une copropriété bien chauffée pour un logement plus grand au dernier étage, par exemple. Vérifiez également le prix de l’eau, qui varie considérablement d’un département à l’autre.
Bon à savoir
EXONÉRATIONS ?
Renseignez-vous : les logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, de la taxe foncière pendant 2 ans, à moins que la commune ou le groupement de communes n’en ait décidé autrement pour la part qui leur revient (art. 1383 al.V du code général des impôts).
UNE PRIME DE DÉMÉNAGEMENT
La Caisse d’allocations familiales (Caf) peut accorder une prime de déménagement sur justificatifs des frais engagés, à condition de déménager entre le 3° mois de grossesse du 3e, 4e ou 5e enfant et son 2e anniversaire. Depuis le début de 2008 elle s’élève à 906.86 € pour 3 enfants, à 982.43 € pour 4 enfants, plus 75.57 € par entant supplémentaire à partir du 5’ enfant. Pour en savoir plus, consultez le site de la Caf : www.cat.fr .