Propriétaires - Bailleurs : Comment régler vos impôts.
LES RÈGLES D'IMPOSITION
Comme tous les autres revenus, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu : ils doivent être déclarés au fisc. Mais les formalités peuvent se révéler complexes. Mode d’emploi pour déclarer vos revenus fonciers en toute sérénité.
Tout propriétaire dont une partie des revenus pour 2009 provient de loyers encaissés pour des logements loués nus, c’est-à-dire vides (appartement, maison, murs d’un local commercial, garage, terrain), doit les déclarer au titre des revenus fonciers.
Impôts : le régime du micro-foncier
Ce micro-foncier s’applique de plein droit dès lors que le montant brut des loyers n’excède pas 15.000 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %, calculé directement par l’administration fiscale. En déclarant par exemple 7.500 € de revenus fonciers annuels, vous bénéficiez de 2.250 € d’abattement et vous n’êtes imposé que sur 5.250 € (70 % de 7.500 €). Attention : avec le micro-foncier, vous ne pouvez plus rien déduire. Les travaux et charges engagés sont compris dans le forfait. Si vous avez engagé beaucoup de frais pour votre logement (emprunt, travaux, etc.), vous avez probablement intérêt à opter pour le régime réel. Vous avez en effet la possibilité de renoncer à ce régime simplifié et d’opter pour le régime réel des revenus fonciers. Cette option doit être exercée expressément par le bailleur lors du dépôt de sa déclaration et s’applique obligatoirement pour une durée irrévocable de trois ans.
À noter : Selon une réponse ministérielle de 2006, lorsque le bailleur continue à souscrire une déclaration au régime réel au-delà de la période d’option de trois ans, il est alors considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale, pour ce régime.
Le régime réel pour vos impôts
Le régime réel d’imposition s’applique dès lors que vos revenus bruts annuels tirés de vos locations excèdent 15.000 € ou, si tel n’est pas le cas, si vous avez choisi par option ce régime d’imposition. Pourquoi opter pour le régime réel ? Quel est son intérêt ? Comment fonctionne-t-il ? Il faut tout d’abord savoir que votre déclaration de revenus fonciers se décompose en deux parties : le revenu brut et le revenu net.
Qu’est-ce que le revenu brut ?
Le revenu brut est uniquement constitué de l’ensemble des loyers encaissés au cours de l’année précédente et des dépenses mises par convention à la charge des locataires pendant cette même période (exemple : réparations autres que locatives, taxe foncière).
À noter : Les sommes versées au bailleur par un locataire au titre des charges ne sont pas prises en compte dans les recettes. Une fois le montant du revenu brut foncier déterminé, un certain nombre de déductions peuvent être opérées pour obtenir ce que l’on appelle le revenu net foncier. C’est cette somme qui correspond au bénéfice tiré de la location ou le cas échéant au déficit foncier.
Le revenu net s’obtient en retranchant du revenu brut un certain nombre de charges.
Les frais et charges déductibles
Vous allez déclarer un certain nombre de frais qui viennent en déduction de votre revenu brut. Ces opérations se font sur la déclaration de revenus fonciers n° 2044. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration générale de revenus n° 2042. Attention : gardez vos factures ! Le centre des impôts peut demander à tout moment les justificatifs (factures, contrat de prêt, etc.) aux fins de vérifier la bonne régularité de votre déclaration. L’administration fiscale peut aussi demander des éclaircissements sur des éléments figurant sur votre déclaration.
Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
Les réparations et l’entretien. Sont ici visés les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.
À titre d’exemple, on peut citer : le ravalement de l’immeuble, le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisation, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante.
Bon à savoir : Les dépenses supportées au titre de la réalisation de diagnostics sont également déductibles (réponse ministérielle n° 106891 du12 décembre 2006). Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).
Les travaux d’amélioration. Ce sont ceux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision, de travaux de raccordement au réseau d’assainissement ou bien encore de travaux d’aération des pièces d’eau...
Ces travaux sont déductibles s’il s’agit d’un local affecté à l’habitation. En revanche, pour les locaux commerciaux ou professionnels, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles, sauf s’ils ont pour objet de faciliter l’accueil des handicapés.
Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d’aménagement internes qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d’agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants : ces travaux ne sont jamais déductibles, tout comme les travaux de démolition.
Les provisions pour charges de copropriété
Cette déduction ne concerne que les bailleurs de locaux en copropriété. Depuis la loi SRU (décembre 2000), les syndics arrêtent les comptes une fois par an seulement. En pratique, les copropriétaires versent chaque trimestre une provision dont le montant est fixé en fonction du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Ces provisions sont ensuite régularisées en fonction des charges réelles. Les copropriétaires bailleurs ne peuvent donc plus, au moment de la déclaration des revenus fonciers, déduire les charges réelles de copropriété de l’année précédente.
Par conséquent, le contribuable doit d’une part déduire les provisions de charges payées l’année précédente (soit en 2010, les provisions 2009) et d’autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2008 dont l’arrêté est intervenu en 2009. Exemple : En 2009, vous avez payé 1.200 € de provisions. L’arrêté des charges de 2008 établi en 2009 a fait apparaître 300 € de charges non déductibles dans les provisions 2008. Vous allez donc déduire 1 200 € de provisions pour 2009 et réintégrer 300 € de charges pour 2008, tout cela dans votre déclaration des revenus 2009 établie en 2010.
Les primes d’assurance déductibles de vos impôts
Depuis l’imposition des revenus 2006, quel que soit le risque couvert, les primes d’assurance afférentes aux biens loués sont déductibles pour leur montant réel. Le bailleur peut donc déduire ses primes d’assurance loyers impayés mais aussi les primes versées pour le logement en tant que propriétaire non occupant.
Les frais de gestion
Les frais de gestion (frais de correspondance, téléphone) sont forfaitairement évalués à 20 € par an et par local. Toutefois, sont également déductibles du revenu foncier pour leur montant réel lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire :
• la rémunération des gardes et concierges. Il s’agit des salaires des concierges, des charges sociales et fiscales correspondantes, ainsi que les dépenses que vous supportez en raison d’avantages en nature fournis (logement, eau, électricité, chauffage) ;
• les frais de gérance. Il s’agit des rémunérations (honoraires, salaires et charges annexes telles que charges sociales) versées aux personnes (gérants d’immeubles ou administrateurs de biens) qui s’occupent de la gestion de votre bien. Le syndic administre la copropriété pour le compte des propriétaires. Ses honoraires sont donc également déductibles des revenus -fonciers.
• les frais de procédure. Depuis 2007, les bailleurs peuvent maintenant déduire les sommes supportées à l’occasion d’une action en justice relative au logement. Il s’agit notamment des sommes exposées pour le règlement de différends, soit avec votre locataire, soit avec un entrepreneur ou prestataire, ou pour le règlement de litiges portant sur la propriété du logement. Enfin, les frais concernés sont les honoraires versés à un notaire, à un avocat, un huissier ou un expert ainsi que les autres frais de procédure.
Les impôts et taxes
Les impositions relatives au local loué et à la charge du propriétaire sont déductibles du revenu foncier brut. Sont ainsi admises en déduction :
• la taxe foncière ;
• la taxe spéciale d’équipement ;
• la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France ;
• les pénalités pour défaut ou retard de paiement ;
• la contribution sur les revenus locatifs dans les rares cas où elle subsiste.
En revanche, les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social) ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
À noter : La Contribution sociale généralisée (CSG), au taux de 8,2 %, est déductible à hauteur de 5,8 % du revenu global du contribuable.
Les intérêts d’emprunt déductibles des impôts
Vous pouvez déduire les intérêts des emprunts que vous avez contractés pour la conservation (par exemple pour payer des droits de succession), l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du local loué. La déduction porte non seulement sur les intérêts mais également sur les frais d’emprunt tels que les frais de constitution de dossier, d’inscriptions hypothécaires, etc.. Le montant et la durée de la déduction ne sont pas plafonnés.
Charges récupérables non récupérées
Les dépenses locatives acquittées par le bailleur pour le compte du locataire ne peuvent en principe constituer une charge déductible. Cependant, afin de ne pas être pénalisé, le bailleur peut déduire de ses revenus fonciers le montant des dépenses qu’il a supportées pour le compte du locataire et dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire. Cette déduction s’applique par exemple lorsque le locataire n’acquitte pas ses deux derniers mois de charges pour « récupérer » son dépôt de garantie ou s’il n’a pas pourvu à l’entretien courant et aux menues réparations afférentes au logement.
Frais de relogement
Les frais de relogement temporaire pendant des travaux réalisés en cours de bail sont déductibles s’ils relèvent d’une gestion normale.
Bénéfice ou déficit ?
Une fois ces opérations réalisées, vous aboutissez au résultat foncier net, qui peut être positif ou négatif.
Vous dégagez un bénéfice
Si le solde résultant de la différence entre votre revenu foncier et vos charges est positif, vous réalisez ce que l’on appelle un bénéfice. Cette somme constitue votre revenu foncier imposable. Vous êtes alors tenu de la réintégrer sur votre déclaration générale d’impôt sur le revenu (formulaire 2042).
Vous accusez un déficit
Lorsque les dépenses déductibles du revenu foncier sont plus importantes que les recettes, on parle de déficit foncier. En règle générale, pour une location classique, ce déficit résultant de dépenses autres que celles engendrées par les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global (formulaires 2042 ou 2042 S) à hauteur de 10.700 € par an. Le surplus ainsi que les dépenses correspondant aux intérêts d’emprunt sont quant à eux imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes