Les Travaux sur le Parties Privatives : Une autorisation est parfois nécessaire
LA COPROPRIÉTÉ
Chaque copropriétaire dispose librement de son lot. Cependant, certains travaux sont soumis à autorisation de l’assemblée générale. Il faut toujours se reporter au règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété distingue de façon détaillée les parties communes et les parties privatives, et il en détermine les modalités d’utilisation. Dès lors qu’elle n’est pas illégale, toute classification précisée dans le règlement de copropriété prime la loi.
La règle de base est de ne pas toucher au gros oeuvre (un mur porteur, par exemple) ou de ne pas empiéter sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée. Outre les murs, des parties considérées comme communes peuvent être situées à l’intérieur des appartements : les colonnes montantes des fluides (eau, chauffage), de gaz ou d’électricité, les tuyaux d’évacuation ou d’écoulement, les conduits et têtes de cheminée, les radiateurs... Une autorisation est également à demander pour tout ce qui est rapporté sur la façade fenêtres, volets, climatiseurs, loggias... Un règlement de copropriété peut aussi interdire une modification particulière, tenant par exemple à l’histoire de l’immeuble. Si des travaux privatifs ont été exécutés sur les parties communes à l’initiative d’un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat peut demander la démolition et la remise des lieux dans leur état antérieur.
C'EST L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE QUI DÉCIDE
Un copropriétaire ne peut donc décider de percer une fenêtre, ouvrir une porte sur l’extérieur, fermer une loggia, profiter d’une toiture-terrasse et l’aménager, etc. sans demander l’autorisation du syndicat de copropriétaires. Cet accord relève des prérogatives de l’assemblée générale. Il ne peut être donné ni par le syndic ni par le conseil syndical, et l’ordre du jour de l’assemblée doit comporter là demande d’autorisation. L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est votée à la majorité absolue de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965).
L’assemblée peut accorder l’autorisation telle quelle ou la soumettre à certaines conditions — modifier e projet sur certains points, exiger l’assistance d’un architecte et (ou) la souscription d’une assurance... — mais elle ne peut imposer une entreprise. Si aucune décision n’a pu être obtenue à la majorité absolue, le projet peut être représenté et voté à la majorité relative de l’article 24.
S’il n’a toujours pas obtenu satisfaction, le copropriétaire peut envisager un recours devant le tribunal de grande instance, et le juge appréciera la pertinence des travaux. Il est habilité à les autoriser s’ils n’entraînent pas de trouble important pour le voisinage et s’ils n’affectent pas la destination de l’immeuble.
Les travaux ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, mais les tribunaux peuvent accepter la modification de destination d’un lot, par exemple la transformation d’un bureau en logement dans un immeuble essentiellement professionnel, sous réserve que cette conversion ne porte pas atteinte aux autres copropriétaires ou à la destination générale de l’immeuble. Certains travaux exceptionnels, comme une surélévation ou une construction aboutissant à la création de nouveaux lots privatifs, doivent être votés à l’unanimité.
Quand un copropriétaire mis en demeure d’interrompre les travaux, voire de les démolir, ne s’exécute pas, une nouvelle assemblée générale peut décider d’entamer une action judiciaire à son encontre auprès du tribunal de grande instance ou, en cas d’urgence, devant le juge des référés.
LES TRAVAUX CONCERNÉS
À l’intérieur d’un logement, un copropriétaire a, bien entendu, la possibilité d’agrandir une pièce en supprimant une cloison ou, au contraire, d’édifier une séparation. II lui est néanmoins recommandé de prévenir le syndic et de se faire conseiller par un professionnel, par exemple un architecte, afin d’éviter d’endommager un mur porteur ou le plancher. Un propriétaire possédant deux lots situés au même étage peut les réunir en abattant une partie de la cloison mitoyenne. Mieux vaut présenter un document descriptif à l’assemblée, démontrant que cette démolition ne concerne pas un mur porteur.
A la suite des travaux, le syndicat peut demander que le copropriétaire fournisse l’avis d’un architecte venu vérifier leur bonne exécution, afin qu’ils ne risquent pas, à terme, de compromettre la solidité de l’immeuble. Les frais sont à la charge du copropriétaire.
Un copropriétaire voulant concevoir un escalier pour réunir deux lots superposés lui appartenant doit en revanche demander une autorisation, puisqu’il touche à un plancher de l’immeuble. Cette autorisation peut lui être accordée sous conditions (faire appel à un architecte, par exemple). Il en va de même s’il souhaite créer un plancher intermédiaire ou une mezzanine reposant pour partie sur les piliers porteurs de l’immeuble.
Respecter la façade
Si les fenêtres, volets, balcons et loggias sont considérés comme des parties privatives, un copropriétaire ne peut cependant créer ou même agrandir une fenêtre sans demander l’autorisation à l’assemblée générale d’une part, la façade est une partie commune ; d’autre part, ces travaux touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble, dont il faut préserver l’harmonie.
Ainsi, un règlement de copropriété peut interdire de remplacer des menuiseries en bois par des menuiseries en PVC, des volets battants par des volets roulants, jusqu’à exiger des stores extérieurs de même couleur. Une autorisation doit également être demandée pour créer une terrasse, fermer une loggia, construire une véranda...
Avoir obtenu un permis de construire ou une autorisation de travaux de la municipalité ne dispense pas d’obtenir l’autorisation du syndicat. Un copropriétaire habitant au dernier étage peut obtenir un droit de jouissance privatif de la toiture-terrasse. Il peut l’aménager à sa convenance et y faire des plantations. Mais, en cas de réalisation de travaux d’étanchéité, si les travaux lourds sont à la charge du syndicat, il devra supporter les frais de dépose et de repose de ses aménagements.
Points Particuliers
Certains éléments doivent faire l’objet d’une attention particulière.
Si le plancher relève des parties communes, le copropriétaire a le choix quant au revêtement de sol. Cependant, le changement de celui-ci ne doit pas altérer e niveau d’insonorisation du logement vis-à-vis des voisins. Certains règlements de copropriété interdisent de remplacer une moquette par du parquet ou du carrelage, pour préserver la qualité acoustique de l’immeuble.
Les portes palières sont privatives, et leur entretien est à la charge du copropriétaire, mais leur aspect ne peut pas être modifié sans l’accord de l’assemblée générale.
Les combles, lorsqu’ils sont réservés à l’usage d’un lot, sont qualifiés de parties privatives. En revanche, s’ils permettent l’accès à la toiture de l’immeuble, ils deviennent partie commune, même si le seul moyen d’y accéder est le passage dans la partie privative.
Un box peut être totalement ou partiellement fermé dès lors que cela ne gêne pas la manoeuvre des autres voitures, si le règlement de copropriété et l’assembIée générale autorisent cette fermeture.
Les caves, en principe, ne peuvent servir à un autre usage que celui qui leur est dévolu, mais le règlement de copropriété peut prévoir la transformation en habitation de caves situées au rez-de-chaussée, par exemple.
Pour les paliers ou les couloirs, enfin, le règlement et l’assemblée peuvent autoriser un copropriétaire de lots desservis par ceux-ci à les clore et à les englober dans sa partie privative. Il peut s’agir d’un droit de jouissance privatif ou d’un rachat par le copropriétaire. Il augmente alors la superficie de son lot sans contribution supplémentaire aux charges communes, ce qui nécessite un vote à la double majorité de l’article 26.
LES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES
Un permis de construire doit être demandé pour les travaux qui changent la destination de la construction (la transformation d’un garage en chambre, d’un bureau en logement...), qui modifient le volume ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ou qui créent des niveaux supplémentaires (surélévation d’un toit, extension, ajout d’un étage, bardage sur la façade, changement de toiture...). Le permis est également exigé pour toute construction d’une surface supérieure à 20 m2 (par exemple, une grande véranda). Les adjonctions ou transformations envisagées peuvent occasionner une gêne pour les voisins, aussi l’affichage du permis de construire estil obligatoire. Si ces derniers s’estiment lésés par le projet, ils ont 2 mois pour introduire un recours.
Une déclaration de travaux suffit pour l’ajout d’un châssis, d’une fenêtre de toit, une véranda ou une piscine de moins de 20 m2, une clôture, un ravalement, la pose de panneaux solaires... La déclaration de travaux doit être déposée à la mairie. Il faut y joindre un croquis (ou une photo) de l’immeuble dans son état actuel, et un autre représentant le projet. Le délai de réponse est de 1 à 2 mois. Au-delà, l’absence de réponse est considérée comme un accord. Il faut bien se renseigner auparavant sur les règles de mitoyenneté et d’urbanisme à respecter, surtout dans un site classé ou un secteur sauvegardé. Depuis le 6 juin 2007, une liste exhaustive des travaux sur constructions existantes qui sont soumis à un permis de construire ou à une simple déclaration préalable est établie par décret (art. R421- 1 à R421-12 du code de l’urbanisme).
UNE NOUVEAUTÉ : LES EXIGENCES THERMIQUES
Depuis le 1er novembre 2007, les matériaux et équipements nouvellement installés ou remplacés lors de travaux de rénovation ayant un lien avec le domaine thermique doivent respecter des exigences de performances énergétiques. Cela concerne l’isolation, les fenêtres, les appareils de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage, ainsi que les systèmes utilisant une énergie renouvelable.
Cette réglementation thermique appliquée à l’existant fait partie des moyens mis en oeuvre pour atteindre les objectifs du Plan climat, à savoir diviser par 4 nos émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050. En France, 19 millions de logements individuels et 13 millions de logements collectifs sont susceptibles de faire l’objet de travaux de rénovation thermique.
Les matériaux utilisés pour isoler ou renforcer l’isolation d’un logement doivent avoir un niveau de résistance thermique minimal, qui diffère selon la paroi à isoler (combles, plancher, murs). Cette résistance thermique est indiquée à côté de la lettre “R” (R = x m2.K/W) sur l’étiquette des isolants certifiés.
De même, le remplacement d’une baie vitrée ou d’une fenêtre doit se faire en respectant certaines performances thermiques. Les fenêtres à simple vitrage devront notamment être remplacées par des doubles vitrages.
Les chaudières devront atteindre un certain rendement (par exemple, une chaudière standard sera remplacée par une chaudière basse température ou à condensation, si les radiateurs ont une surface de chauffe assez grande pour compenser la baisse de température de l’eau de chauffage).
Un appareil de chauffage à bois sera choisi avec le label Flamme verte, qui garantit un certain niveau de performance. Les pompes à chaleur devront répondre à un coefficient de performance (COP) minimal en mode chauffage. Pour les chauffe-eau électriques à accumulation, des pertes maximales sont définies en kilowattheures (kWh) par 24 heures.
Il va être difficile de contrôler la bonne application de cette nouvelle réglementation, pour laquelle aucune sanction n’est prévue. Cependant, au-delà de la responsabilité de chacun d’être écocitoyen, respecter ces exigences assure la réalisation d’économies d’énergie et, par conséquent, une baisse des charges. La performance énergétique d’un immeuble et d’un logement constituera de plus en plus un critère de choix. D’ailleurs, depuis juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé et annexé à tout acte de vente ou à tout bail de location.
TRAVAUX ET SÉCURITÉ
La loi ne cesse de renforcer par étapes la sécurité des parties et équipements communs des immeubles ascenseurs, portes de garage, installation électrique, amiante, peinture au plomb, termites... Les copropriétaires doivent également prendre leurs responsabilités vis-à-vis de la mise en sécurité de leur logement. D’autant plus qu’elle est liée à celle de l’immeuble, notamment pour les risques d’incendie et d’explosion. Cela concerne principalement l’électricité, le gaz, le chauffage et la cheminée. Par exemple, une installation électrique vétuste ou non adaptée à la multiplication des appareils devient dangereuse. La loi SRU fixe de façon réglementaire différents critères de sécurité auxquels doit satisfaire un logement mis en location pour répondre à la notion de logement décent.
Bon à savoir
UN PEU DE PATIENCE
Lorsque l’autorisation a éte difficile à obtenir, mieux vaut attendre 2 mois après la réception du procès-verbal avant de commencer les travaux envisagés. C’est le délai pendant lequel les copropriétaires opposants ou détaillants peuvent contester les décisions de l’assemblée générale. Pour cela, ils ont la possibilité d’intenter une action contre le syndicat de copropriété auprès du tribunal de grande instance.
MURS MITOYENS
Les cloisons ou les murs séparant deux parties privatives de lots différents et non compris dans le gros oeuvre sont mitoyens (par exemple. la séparation entre deux balcons). Leur entretien et leur réparation éventuelle sont à la charge des deux copropriétaires, généralement par moitié. En cas de travaux sur les parties mitoyennes, il est
nécessaire d’obtenir l’autorisation du copropriétaire mitoyen. Si des dégradations sont dues à un seul copropriétaire, il revient à ce dernier de supporter la totalité du coût des travaux.
DÉCLARATION AU CADASTRE
Toute réalisation de surface de plancher supérieure à 5 m², y compris à l’occasion de l’aménagement de combles ou d’une mezzanine, doit faire l’objet d’une déclaration au cadastre et donne lieu au paiement de taxes, La création d’une véranda ou l’aménagement de combles entraînent une majoration des impôts locaux, qui sont calculés selon la valeur locative de l’appartement.