Les Travaux sur le Parties Communes : Pour la bonne conservation de l'immeuble
LA COPROPRIÉTÉ
Les travaux peuvent être obligatoires, urgents, d’entretien, d’amélioration ou favorables aux économies d’énergie. La prise de décision et les modalités d’exécution et de financement sont votées en assemblée générale.
Les travaux sur les parties communes sont nécessaires pour assurer la sécurité et la pérennité de l’immeuble, éviter les dégradations et l’inconfort, et contribuer à sa plus-value. Ils sont financés collectivement. Les entreprises sont sélectionnées après mise en concurrence, le chantier doit être organisé et suivi. Ces travaux peuvent se révéler indispensables, mais ils peuvent également permettre d’améliorer, d’embellir et de valoriser l’immeuble. Leur vote requiert des majorités différentes, selon leur catégorie. Le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises, qui lui adresseront un devis détaillé. Lorsque le syndicat délègue la gestion de la réalisation de travaux d’entretien ou de remise en état, par exemple à un membre du conseil syndical, la résolution votée doit indiquer l’objet de cette délégation et le montant maximal de l’engagement de dépenses. Le délégataire doit rendre compte de sa mission à l’assemblée générale.
LES TRAVAUX OBLIGATOIRES
Des travaux jugés nécessaires pour préserver la sécurité, la santé des occupants, la pérennité de l’immeuble... sont périodiquement rendus obligatoires. Leur non-exécution est passible d’une amende. Outre des mises en conformité périodiques ayant essentiellement pour but de renforcer la sécurité (ascenseurs, portes automatiques de garage, extincteurs dans les parkings...), des travaux peuvent devenir obligatoires dans le domaine de la santé à la suite de diagnostics révélant la présence d’amiante, de plomb, de risques de fuite de gaz, de radon... ou encore pour assurer la pérennité de l’immeuble, après un diagnostic révélant une invasion de termites ou d’autres xylophages.
Les modalités d’exécution et de financement des travaux obligatoires sont votées à la majorité absolue de l’article 25.
LES TRAVAUX A REALISER EN URGENCE
Des travaux peuvent se révéler indispensables et urgents, comme la réfection d’une toiture après une tempête, le remplacement d’une chaudière défaillante, d’une canalisation percée ou d’une porte d’entrée fracturée. Il est de la responsabilité du syndic d’en informer rapidement les copropriétaires et de faire exécuter immédiatement les travaux.
Si les provisions de la copropriété ne sont pas suffisantes pour couvrir leur coût, le syndic a la possibilité, sans convoquer une assemblée générale, mais en prenant avis auprès du conseil syndical, de demander le versement d’une provision n’excédant pas le tiers du montant du devis. Les copropriétaires doivent ensuite être rapidement convoqués en assemblée générale extraordinaire pour ratifier les travaux.
Les modalités de financement sont votées à la majorité relative simple de l’article 24.
LES TRAVAUX D'ÉCONOMIES D'ÉNERGIES
Les travaux destinés à la réalisation d’économies d’énergie devraient connaître un regain d’intérêt à la suite de la hausse des prix des énergies, et face à la nécessité de lutter contre le dérèglement climatique. Pour être intéressants sur le plan financier, ces travaux doivent présenter un retour sur investissement de moins de 10 ans.
Les travaux induisant des économies d’énergie concernent les équipements de chauffage (chaudière basse température...), le réseau de distribution, le comptage individuel des consommations, la régulation, les matériaux d’isolation thermique, le recours aux énergies renouvelables, les pompes à chaleur, la gestion de l’éclairage...
Les travaux engendrant des économies d’énergie ou qui utilisent des énergies renouvelables bénéficient d’un crédit d’impôt incitatif. En immeuble collectif, les propriétaires perçoivent le crédit d’impôt à hauteur de leur quote-part des dépenses établie par le syndic.
Le crédit d’impôt peut se cumuler avec la TVA à taux réduit appliquée aux travaux réalisés dans des immeubles achevés depuis plus de 2 ans. À la différence du crédit d’impôt, la TVA à taux réduit est accordée aussi bien aux propriétaires bailleurs qu’aux propriétaires occupants, pour les résidences principales ou secondaires.
Les travaux d’économies d’énergie sont votés à la majorité absolue de l’article 25.
LES TRAVAUX D'ENTRETIEN
Outre les travaux d’entretien courants intégrés au budget prévisionnel, des travaux d’entretien occasionnels - concernant les peintures ou les revêtements de sol, le remplacement des boîtes aux lettres, la toiture, le système d’évacuation des eaux usées... - peuvent être votés en assemblée générale. Cette catégorie de travaux peut concerner également l’amélioration de la salubrité et de la sécurité de l’immeuble, la pose de canalisations ou de gaines dans les parties communes, l’installation d’une antenne collective ou le raccordement à un réseau câblé, ou encore l’amélioration de l’accessibilité aux personnes handicapées.
Les travaux nécessaires à l’entretien et à la réparation des parties communes sont votés à la majorité relative de l’article 24.
Quant aux travaux qui permettent d’améliorer la salubrité ainsi que la sécurité de l’immeuble, ils sont votés à la majorité absolue de l’article 25.
LES TRAVAUX D'AMÉLIORATION
Les travaux d’amélioration du confort et de l’esthétique ne sont pas a priori indispensables, mais ils permettent de moderniser ou d’embellir l’immeuble, donc de le valoriser. Ils peuvent concerner l’adjonction d’équipements nouveaux (ascenseur, interphone...), la modernisation d’équipements communs (ascenseur, chaudière collective...), ou la création ou l’aménagement de locaux destinés à l’usage commun (local à poussettes ou à vélos, salle de réunion, logement de gardien,…).
Il est parfois difficile de différencier les travaux d’entretien et de rénovation de ceux qui engendrent une amélioration. Il est même souvent souhaitable, lors d’une réfection ou d’une rénovation, d’envisager une amélioration, La jurisprudence a tendance à considérer que le remplacement d’un équipement vétuste, même s’il est encore en état de marche, par un équipement plus performant entre dans la catégorie des travaux d’entretien.
En cas de désaccord persistant face à une demande d’amélioration, le ou les copropriétaires concernés peuvent saisir le tribunal de grande instance.
Les travaux d’amélioration sont votés à la double majorité de l’article 26.
LES TRAVAUX MODIFIANT LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE
Si des travaux ont pour conséquence la modification de la destination de l’immeuble (locaux à usage commercial), s’ils sont susceptibles de causer un trouble de jouissance (installation d’équipements bruyants) ou s’ils suppriment un service collectif (transformation d’une aire de jeux en parking), ils doivent être votés à l’unanimité.
Néanmoins, si ces travaux sont nécessaires à l’exécution d’une mission d’intérêt public, ils peuvent être votés à la double majorité. Cet assouplissement permet de faciliter les opérations d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux dans les quartiers prioritaires. C’est également le cas lorsqu’il s’agit de travaux correspondant à un enjeu économique ou écologique (par exemple, en matière de chauffage, la renonciation à un chauffage partiellement collectif au profit d’un chauffage individuel).
LE DÉROULEMENT DES TRAVAUX
Lors de la réalisation de travaux, le syndic agit en tant que mandataire de la copropriété. Il présélectionne, puis choisit les entreprises en fonction du type de travaux à réaliser : entreprises spécialisées (ascenseur, ravalement, humidité, électricité...) ou entreprise générale pour une rénovation plus globale (une solution souvent préférable à celle du recours à plusieurs petites entreprises). Ce choix doit être entériné lors de l’assemblée générale. Il procède ensuite à la passation des marchés et doit assurer le suivi des travaux jusqu’à la réception du chantier. La bonne exécution des travaux doit également être contrôlée par les membres du conseil syndical.
Souscrire une assurance Dommages-Ouvrage
Pour tous les travaux de copropriété touchant à la structure et à la conservation du bâtiment (ravalement comportant une étanchéité, mur porteur, toiture...), le syndic a l’obligation de prendre une assurance dommages- ouvrage. Elle lui permet d’obtenir le financement nécessaire à la reprise d’éventuels désordres sans attendre le verdict des responsabilités. Elle doit être souscrite avant le commencement des travaux et prend effet à compter de leur réception, pour une durée de 10 ans.
Il est recommandé à un copropriétaire qui fait des travaux sur sa partie privative mais touchant également aux parties communes (par exemple, lors de la création d’une véranda) de prendre une assurance dommages-ouvrage.
Faire appel à un architecte
Le recours à un architecte présente l’avantage de pouvoir assurer une mission complète, allant du diagnostic à la réception des travaux, de la conception à la coordination de chantier. Il connaît des bureaux spécialisés sur lesquels s’appuyer lors de prestations techniques spécifiques. Le montant de ses honoraires peut être en partie compensé par les économies obtenues grâce à ses négociations et à sa connaissance du terrain. Les honoraires du syndic seront alors limités à la gestion des appels de fonds.
Pour certains travaux limités à des techniques spécifiques, on peut faire appel à un bureau d’études, à un ingénieur- conseil spécialisé ou à un bureau de contrôle. La prestation doit être comprise dans le devis des travaux et, par conséquent, être votée. La rémunération peut se faire au forfait, au déboursé, ou proportionnellement au montant des travaux (de l’ordre de 10 %).Tout maître d’oeuvre doit avoir une double assurance, de responsabilité civile et décennale.
Procéder à la réception du chantier
Procéder à la réception du chantier Le syndic prononce la réception des travaux, avec ou sans réserves. Celles-ci concernent des malfaçons, des désordres ou des points inachevés, qui doivent être repris ou menés à bien dans un délai fixé en accord avec l’entreprise.
La garantie de parfait achèvement couvre les malfaçons qui apparaissent pendant l’année qui suit la réception des travaux.
La garantie biennale couvre pendant 2 ans les travaux ne bénéficiant pas de la garantie décennale.
La garantie décennale couvre pendant 10 ans l’apparition de désordres sur des éléments faisant partie intégrante de l’immeuble (fondations, murs, planchers, toiture...), et qui peuvent en compromettre la solidité. Elle couvre également les désordres qui rendent l’immeuble « impropre à sa destination », c’est-à-dire ceux qui touchent à certains éléments ou équipements indispensables (installation de chauffage, production d’eau chaude, ventilation mécanique...).
Bon à savoir
La loi du 10 juillet 1965 prévoit trois majorités qui diffèrent salon la nature et l’importance des travaux votés en assemblée générale.
» Un ravalement peut être :
>obligatoire, lors d’une campagne de ravalement (vote à la majorité absolue);
>jugé nécessaire au bon entretien de l’immeuble (à la majorité simple);
>associé à une isolation thermique par l’extérieur, pour économiser de l’énergie (vote à la majorité absolue);
>d’ordre esthétique, associé à des travaux d’enjolivement (vote à la double majorité);
»Le remplacement d’une chaudière peut être considéré comme:
>une urgence, si la chaudière est définitivement en panne (vote à la majorité simple);
>des travaux d’entretien, si la chaudière a plus de 20 ans (vote à la majorité simple);
>des travaux d’économies d’énergie, si le rendement de la chaudière était devenu médiocre (vote à la majorité absolue);
>des travaux d’amélioration, par exemple lorsqu’une chaudière au fioul encore vaillante est remplacée par une chaudière au gaz naturel, pour pouvoir récupérer la place utilisée par la cuve (vote à la double majorité),
»La réfection d’une toiture peut être considérée comme:
>une urgence, par exemple à la suite d’une tempête (vote à la majorité simple);
>des travaux d’entretien, si la toiture est jugée en mauvais état (vote à la majorité simple);
>des travaux d’économies d’énergie, si son isolation est renforcée (vote à la majorité absolue);
>des travaux d’amélioration, si cette réfection est occasionnée par des travaux de ravalement (vote à la double majorité).
BLING BLING
Des travaux d’amélioration peuvent être refuses en raison de leur “caractère somptuaire” par rapport au standing de l’immeuble. Les copropriétaires intéressés peuvent néanmoins les prendre à leur charge après autorisation de l’assemblée (majorité absolue). Cette autorisation peut être assortie de conditions : contrôle d’un architecte, souscription d’une assurance dommages-ouvrage, réalisation de travaux annexes (isolation acoustique..).
L’ACCÈS AUX PARTIES PRIVATIVES
Pour réaliser certains travaux sur les parties communes, il est permis plus facile et moins coûteux de passer par les appartements que de monter un échafaudage à l’extérieur. Les copropriétaires ont alors l’obligation de favoriser l’accès à l’entreprise. Toutefois, (e syndic est tenu de respecter des règles très strictes, qui peuvent être allégées en cas d’urgence. Si les travaux ont entraîné des dégradations à (‘intérieur du logement, le copropriétaire peut demander une indemnisation en fonction du préjudice subi.