La Répartition des Charges : Valeurs relatives et critères d'utilité
LA COPROPRIÉTÉ
Devenir copropriétaire implique de contribuer aux dépenses liées au fonctionnement et à l’entretien des parties et équipements communs de l’immeuble, dès la signature de l’acte d’achat.
Tous les copropriétaires sont tenus de payer les charges communes de l’immeuble. Celles-ci se répartissent en charges générales, qui concernent l’administration, l’entretien et les travaux de réparation des parties communes, et en charges dues aux dépenses d’entretien et de maintenance des équipements ou services collectifs. Outre ces charges générales payées par tous, il peut exister des charges spécifiques qui se rapportent uniquement à certains immeubles ou à certains copropriétaires. Les différentes catégories de charges liées à l’immeuble concerné et la quote-part qui incombe à chaque lot dans chaque catégorie de charges doivent être définies et indiquées dans le règlement de copropriété. Un nouveau copropriétaire peut ainsi prendre connaissance des tantièmes de charges générales ou spéciales qui vont lui être attribuées. Les règlements établis depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser les éléments pris en compte et la méthode de calcul qui a servi à fixer la répartition des charges et les quotes-parts.
Des charges sont également imputées aux lots inoccupés ou en vente. Et un copropriétaire ne peut pas se prévaloir de ne pas utiliser une portion des parties communes pour ne pas payer les charges qui s’y rapportent.
LES CHARGES DES PARTIES COMMUNES
Les charges liées aux parties communes sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs parties privatives. Cette notion de valeur relative n’étant pas simple à évaluer, les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer clairement les éléments retenus pour déterminer la valeur relative de chaque partie privative.
Les critères de relativité
Les éléments pris en compte pour déterminer la valeur relative de chaque lot peuvent être la superficie, la situation du lot (rez-de-chaussée sombre ou dernier étage lumineux), son orientation (nord ou sud ensoleillé), l’existence d’une vue sur jardin ou sur rue, d’un balcon ou d’une terrasse, la hauteur des pièces, la qualité de l’immeuble, le niveau d’équipement, etc.
La consistance du lot (appartement, local commercial, cave, garage...) est également prise en compte. En revanche, ni l’usage du lot (commercial, professionnel ou habitation) ni sa valeur locative ne sont pris en considération.
Pour évaluer la surface pondérée d’un lot selon sa nature et définir le nombre de tantièmes ou de millièmes, les professionnels appliquent différents coefficients de majoration... qui ne sont pas les mêmes pour tous !
Les charges spéciales
Les charges spéciales peuvent soit être différenciées en fonction de chacun des immeubles d’une résidence, soit concerner un seul immeuble, ou encore une partie au sein d’un immeuble. Les copropriétaires paient les charges spéciales communes relatives uniquement à leur immeuble ou partie d’immeuble, et ils votent les décisions qui s’y rapportent.
Exemple : Les copropriétaires d’un bâtiment A et ceux d’un bâtiment B se voient attribuer des millièmes de charges communes spéciales pour leur lot, qui tiennent compte des dépenses propres à leur bâtiment.
Une liste des charges parfois longue
Les charges d’administration des parties communes comprennent les honoraires du syndic, les impôts, les taxes, les frais du conseil syndical, les frais éventuels de procédure judiciaire, les charges liées au gardien (loge, salaire), les souscriptions d’assurance...
Les charges d’entretien des parties communes concernent les contrats des entreprises ou les salaires des personnes chargées de l’entretien des parties communes et des espaces verts de l’immeuble, les achats de matériels et produits d’entretien, de fournitures (ampoules électriques), de produits et d’outils pour les espaces verts... Elles représentent également les consommations d’électricité et d’eau utilisées pour les parties communes.
Les travaux de réparation sont destinés à la conservation des parties communes de l’immeuble et font partie des charges générales. Sont concernés la consolidation d’un mur de soutien, la réparation d’une marche d’escalier, la réfection du toit ou d’une terrasse, le remplacement d’une canalisation qui fuit dans les parties communes, le ravalement d’une façade, etc.
LES CHARGES DES EQUIPEMENTS ET SERVICES
D’autres charges générales concernent les dépenses d’entretien, de fonctionnement, de remise en état ou de remplacement des équipements collectifs ou services communs (ascenseur, installation de chauffage, production d’eau chaude, antenne de télévision, Interphone, tapis d’escalier...).
Le règlement de copropriété peut fixer précisément les millièmes de charges spécifiques à chaque équipement ou service collectif.
Tout copropriétaire qui a la possibilité de bénéficier d’un service ou d’un équipement doit participer aux charges qui lui sont liées, comme pour les charges des parties communes.
Attention : Si une personne est propriétaire d’un parking desservi par un ascenseur, alors qu’elle ne possède pas elle- même de logement dans l’immeuble, elle doit néanmoins payer les charges d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur.
Les critères d'utilité
La répartition des charges n’est plus calculée selon la valeur relative du lot, mais en fonction de l’utilité que présente j’équipement ou le service pour chaque copropriétaire. Cette notion d’utilité s’applique aux lots, et non pas au comportement des occupants de ces lots vis-à-vis de l’équipement ou du service. Même si un copropriétaire ne se chauffe pas ou ne prend pas l’ascenseur, il doit payer les charges s’y rapportant, calculées en fonction de son lot.
Outre cette notion d’utilité, est également retenu pour évaluer le montant de ces charges le degré d’utilité de chaque lot en fonction de sa situation, de sa capacité d’occupation...
Exemple : Pour les charges relatives à l’entretien d’un ascenseur ou du revêtement de l’escalier sont pris en compte non seulement la surface du lot, mais aussi l’étage. Plus ce dernier est élevé, plus la participation aux charges est importante, ce qui est logique, puisque le service rendu est plus grand. Quant aux habitants du rez-de-chaussée, ils ne paieront pas de charges pour l’ascenseur, sauf s’il dessert les caves ou le parking.
Quand le degré d’utilité est quasiment identique pour tous les copropriétaires (pour l’antenne collective, le chauffage collectif, l’eau froide, le digicode, l’interphone...), la répartition peut se faire simplement sur la base des tantièmes.
Sauf avis contraire du règlement de copropriété, l’entretien et la maintenance de la toiture-terrasse ou du balcon sont à la charge de celui qui en bénéficie, et la copropriété assume les travaux lourds d’étanchéité et de gros oeuvre qui se révèlent nécessaires.
Attention : Sauf avis contraire du règlement de copropriété, l'entretien et la maintenance de la toiture-terrasse ou du balcon, sont à la charge de celui qui en bénéficie, et la copropriété assume les travaux lourds d'étanchéité et de gros oeuvre qui se révèlent nécessaires.
LA RÉVISION DES CHARGES
La répartition des charges fixée dans le règlement de copropriété peut éventuellement être modifiée lors de l’assemblée générale, mais cette décision doit être prise à l’unanimité des copropriétaires. Il peut également arriver qu’un copropriétaire estime que la répartition des charges n’est pas équitable. Sous certaines conditions, celui-ci peut intenter une action en révision pour la modifier, ou une action en nullité, pour la remplacer par une autre. .
Exceptions à l'unanimité
Lors de la création d’un nouveau lot, la répartition des charges n’a pas besoin d’être modifiée par un vote à l’unanimité des copropriétaires.
Exemple : Un copropriétaire acquiert l’ancienne loge du gardien, de manière à agrandir son appartement. Ses charges vont alors être augmentées La modification des charges est votée à la même majorité que celle du vote ayant accepté la vente de la loge (double majorité art. 26).
Lors de l’installation d’un nouvel équipement engendrant une modification des charges, le syndicat vote à la même majorité que celle qui a été nécessaire à la réalisation des travaux, le plus souvent à la majorité de l’article 25.
Exemple : Cela sera le cas pour la pose d’une parabole commune évitant la multiplication des paraboles individuelles.
Lors d’un changement d’usage, par exemple, lorsqu’un appartement à usage d’habitation devient un local professionnel ou commercial, la nouvelle répartition des charges est adoptée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Cependant, l’imputation de cette augmentation ne peut se faire que si le règlement était restrictif quant à la nature de l’occupation, ce qui n’est pas rationnel, car le nouveau local, selon son usage, peut consommer davantage.
Décision contestée
Quand une révision des charges n’a pas obtenu la majorité requise à l’assemblée générale, ou lorsque le critère d’utilité relatif aux charges spéciales est contesté, le (ou les) copropriétaire(s) se sentant lésé(s) peu(ven)t faire appel à la justice. Toute autre contestation de copropriétaire, à la suite d’une nouvelle répartition des charges votée en assemblée, peut être portée en justice dans le délai de 2 mois suivant l’assemblée.
Par exemple, si le syndicat n’a pas rectifié les charges d’un propriétaire alors qu’il a accru les dépenses des parties communes à la suite d’un changement d’usage de son lot.
Une action en révision
Une action en révision est différente d’une action en contestation. Elle n’est autorisée que dans deux cas :
lorsqu’un copropriétaire considère qu’il paie plus de 25 % de charges en trop. Il peut alors engager une action en révision contre le syndicat des copropriétaires
ou lorsqu’un copropriétaire estime qu’un autre copropriétaire paie une part de charges inférieure à 25 % de celle qu’il devrait payer. Il engage alors une action en révision contre le copropriétaire en question.
L'une ou l’autre démarche ne peut être effectuée que dans les 5 années après la publication du règlement de copropriété, ou dans les 2 années après la première mutation à titre onéreux du lot. Le copropriétaire concerné doit alors s’adresser au tribunal de grande instance du lieu où se situe l’immeuble. S’il obtient gain de cause, la nouvelle répartition sera applicable à compter de la date du jugement, mais sans rétroactivité.
Une action en nullité
Une contestation concernant le critère de l’utilité appliqué peut être menée par un copropriétaire contre le syndicat lorsque ce critère ne correspond manifestement pas à ce qui est défini par la loi. En général, il n’est pas nécessaire que ce copropriétaire engage une procédure ou réclame un vote de l’assemblée générale, car, lorsque les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges ne respectent pas la loi de 1965, elles sont considérées comme nulles.
Exemple : Un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée n’a pas à payer une quote-part pour l’ascenseur, tout comme un copropriétaire qui ne peut pas techniquement être raccordé à la chaufferie collective n’a pas à payer les charges de chauffage. Si le copropriétaire n’obtient pas satisfaction, il peut entamer contre le syndicat une action judiciaire en nullité, sans limite
dans le temps.
Si la résistance du syndicat n’est pas justifiée, le juge peut lui demander des dommages et intérêts. À partir du moment où le tribunal prononce la nullité de la répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition.
Les charges d’eau froide sont calculées en fonction des tantièmes de copropriété ou des relevés des compteurs individuels (non obligatoires). Chaque copropriétaire a également la possibilité de souscrire un contrat individuel à la société fournissant l’eau potable et de recevoir directement ses factures.
Bon à savoir
Si un immeuble possède une antenne collective et si un copropriétaire n’a pas la télévision, celui-ci doit quand même payer les charges relatives l’antenne. C’est la notion de possibilité d’utiliser qui est retenue. En revanche, les charges communes ne comprennent pas le raccordement individuel à cette antenne, au câble ou à la réception par satellite.
LE RECOUVREMENT DES IMPAYÉS
Même s’il y a des impayés, le syndic est tenu de régler les factures de fonctionnement de l’immeuble. Il doit donc agir rapidement pour récupérer les charges dues. Sa responsabilité peut être engagée s’il ne le fait pas. La loi SRU a facilité les procédures de recouvrement et a permis d’imputer au copropriétaire défaillant les frais induits. Le syndic doit tout d’abord proposer un échéancier pour les paiements en retard. En cas d’échec, il envoie une lettre recommandée de mise en demeure et applique des pénalités de retard. Enfin, il peut intenter une action judiciaire contre le débiteur.
LES CHARGES D'EAU FROIDE sont calculées en fonction des tantièmes de copropriété ou des relevés des compteurs individuels (non obligatoires et en vallée d'ossau rarement présents). Chaque copropriétaire a également la possibilité de souscrire un contrat individuel à la société fournissant l’eau potable et de recevoir directement ses factures.
LES CHARGES D'EAU CHAUDE
Les charges d’eau chaude sanitaire sont calculées à partir de la quantité d’eau chaude ou de chaleur consommée mesurée par des compteurs individuels qui normalement équipent les appartements. A ces consommations individuelles sont ajoutés les frais d’entretien et de réparation des équipements communs de production et de distribution. Certains règlements de copropriété prévoient une évaluation forfaitaire du prix du mètre cube d’eau chaude.
LES CHARGES DE CHAFFAGE peuvent être calculées en fonction de la surface, ou du volume chauffé, ou des mil1ièmes de copropriété en l’absence de compteurs individuels. Les appartements les mieux situés ou orientés participent aux charges de chauffage des appartements moins favorisés. Celles-ci ne peuvent pas être déduites lors d’une absence prolongée.