L'Assemblée Générale: Le Parlement de la Copropriété
LA COPROPRIÉTÉ
Toutes les décisions doivent être prises en assemblée générale. Chaque copropriétaire a le droit d’y participer et de s’exprimer, Il dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Dans une copropriété, l’assemblée générale regroupe les copropriétaires ou leurs représentants pour répondre à toutes les questions qui se posent dans son “gouvernement” (travaux, budget, choix du syndic.. .).Toutes les décisions doivent être prises en assemblée générale, seul mode légal de consultation des copropriétaires. Toutefois, chaque décision n’impliquant pas la copropriété de la même façon, les majorités de vote requises sont différentes.
LA CONVOCATION DE L'ASSEMBLÉE
L’assemblée générale se tient au moins une fois par an. C’est l’assemblée ordinaire, faite pour se prononcer sur les questions relatives au fonctionnement et à la gestion. Mais elle peut se réunir plus souvent si des décisions exceptionnelles ou urgentes doivent être prises.
Qui Peut la convoquer ?
En règle générale, l’assemblée est convoquée par le syndic. Mais elle peut aussi être demandée au syndic par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. La demande, notifiée au syndic, comporte les questions que les demandeurs veulent voir inscrites à l’ordre du jour. À défaut de convocation par le syndic, l’assemblée peut alors être provoquée par le président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours. Chaque copropriétaire doit recevoir sa convocation à son domicile, par lettre recommandée avec avis de réception. Elle peut également être remise en main propre par le syndic ou par le gardien, contre un récépissé ou un émargement constituant la preuve de la remise.
Qui peut y assister ?
Les copropriétaires assistent de plein droit à l’assemblée. Si l’un d’eux ne peut pas assister à la réunion, il peut se faire représenter par un mandataire, qui sera une personne de son choix (pas obligatoirement un autre copropriétaire), Il suffit pour cela de lui remettre un pouvoir rédigé sur papier libre. Il peut donc s’agir d’un locataire de l’immeuble.
Attention : Chaque représentant ne peut pas recevoir plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix ainsi réunies n’excède pas 5 % des voix du syndicat.
Les délais de convocation
Les copropriétaires doivent avoir été convoqués au moins 21 jours avant la tenue de la réunion. En cas d’urgence ou de danger imminent (réparations à la suite d’intempéries, chaudière défectueuse...) ce délai peut être raccourci, à condition toutefois de laisser un temps raisonnable aux copropriétaires pour qu’ils puissent être prévenus de la tenue de l’assemblée et prendre connaissance de son ordre du jour. Si le délai imposé n’est pas respecté, l’assemblée peut être invalidée.
Le contenu de la convocation
Elle comporte bien sûr le lieu, la date et l’heure de la réunion, ainsi que son ordre du jour. Certains documents doivent être annexés à la convocation :
- le compte de gestion général et l’état financier de la copropriété, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes
- le projet de budget, présenté avec le comparatif du dernier compte prévisionnel voté
les conditions essentielles des contrats, lors de la réalisation de travaux ou la souscription de contrats d’entretien - Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée doit statuer sur le sujet
- les projets sur lesquels l’assemblée devra se prononcer, comme un changement de la grille de répartition des charges, des autorisations de travaux pour un copropriétaire ou la vente de la loge du gardien
- L’état détaillé des sommes perçues par le syndic
- Les avis écrits du conseil syndical lorsqu’il est consulté pour des dépenses supérieures à une certaine somme.
L'ordre du jour
En général, l’ordre du jour est établi par le syndic, avec l’aide du conseil syndical. Tout copropriétaire peut également demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour.
Attention : L’assemblée générale ne pouvant valablement décider que sur une question inscrite à l’ordre du jour, toute décision éventuelle portant sur une question non inscrite serait nulle.
LE DEROULEMENT DE L'ASSEMBLÉE
Pour chaque assemblée générale, une feuille de présence indique les nom et domicile réels de chaque copropriétaire et de chaque mandataire, ainsi que le nombre de voix dont chacun dispose. Cette feuille doit être signée par chaque copropriétaire ou mandataire présent. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée générale.
L’assemblée désigne son président (ce ne peut pas être le syndic) et un secrétaire (en général le syndic). Elle peut aussi désigner plusieurs scrutateurs.
Les votes
Il existe trois majorités de vote (voir encadré ci-dessous), selon l’importance des décisions à prendre, définies par la loi du 10 juillet 1965.
La majorité article 24 de la loi dite "majorité simple": C’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, les abstentions n’étant pas prises en compte. Toutes les décisions ne relevant pas d’une autre majorité sont prises à la majorité simple.
La majorité article 25 de la loi dite "majorité absolue" :Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires, représentés ou non. À défaut de majorité absolue, et dans la mesure où le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale peut se prononcer en votant à nouveau à la majorité simple de l’article 24. Si le projet n’a pas recueilli le tiers des voix, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les 3 mois. Elle prendra la décision à la majorité simple.
La majorité article 26 (double majorité) : C’est la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.
Exemple : Dans une copropriété comprenant 50 copropriétaires représentant 1 000 millièmes, la décision devra réunir 26 copropriétaires, représentant au moins 667 millièmes.
À défaut de majorité, et dans la mesure où le projet a recueilli l’approbation d la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, le syndic doit convoquer une seconde assemblée, qui pourra ratifier l décision à la majorité des membres représentant au moins les deux tiers de voix des copropriétaires présents ou représentés.
L’unanimité : Les décisions qui portent le plus atteinte à la copropriété (en matière de travaux de surélévation, répartition des charges...) requièrent que les copropriétaires, présents ou non, soient d’accord à l’unanimité.
L'abus de majorité ou de minorité
Les copropriétaires ne doivent pas être guidés par des intérêts purement personnels lors de leurs décisions, sous peine de voir leur vote invalidé en justice.
On parle d’abus de majorité lorsque l’assemblée a pris une décision dans l’intérêt exclusif de quelques copropriétaires, et non dans l’intérêt collectif, par exemple lorsque des travaux indispensables à la conservation des parties communes sont refusés ou lorsque l’assemblée refuse à un copropriétaire l’exercice d’une activité professionnelle alors que le règlement l’y autorise.
L’abus de minorité intervient, a contrario, lorsqu’un copropriétaire agit dans le seul but de porter tort à un autre copropriétaire, ou lorsqu’un groupe minoritaire bloque toutes les décisions.
APRÉS L'ASSEMBLÉE
Après chaque assemblée, un procès- verbal est rédigé par le syndic et signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs. Le procès-verbal doit comporter le texte des délibérations et le résultat de chaque vote, Il précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n’ont pas participé au vote et de ceux qui se sont abstenus. Il indique aussi les réserves éventuellement formulées sur la régularité des délibérations. Les différents procès-verbaux sont inscrits les uns après les autres sur un registre spécialement consacré à cet effet.
Le syndic doit ensuite notifier les décisions votées, par lettre recommandée avec avis de réception et dans un délai de 2 mois, aux copropriétaires opposants ou absents et non représentés. Pour les autres, une simple lettre suffit.
La contestation d'une décision
Dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision, les opposants ou absents et non représentés sont autorisés à contester une décision de l’assemblée. Les abstentionnistes n’entrent pas dans cette catégorie. L’annulation peut être demandée auprès du tribunal de grande instance lorsque les règles légales de convocation, de vote, d’organisation ou de tenue de l’assemblée n’ont pas été respectées. Par exemple, la demande d’annulation peut être introduite lorsque le syndic a présidé l’assemblée, le délai de convocation a été dépassé, ou encore l’assemblée a voté une décision qui ne figurait pas à l’ordre du jour. Pouf cela il n’est pas nécessaire d’avoir subi personnellement un préjudice. Si le tribunal reconnaît que la demande est fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire. À l’inverse, si le tribunal ne lui donne pas raison, il peut lui infliger des dommages et intérêts.
QUELLE MAJORITÉ ? POUR QUELLES DÉCISIONS ?
| Majorité Simple (article 24) | Majorité Absolue (article 25) | Double Majorité (article 26) | Unanimité (art. 11.26 et 35) |
|---|---|---|---|
| Approbation des Comptes | Délégations de pouvoir pour les actes de gestion courante | Actes d'acquisition, de vente ou d'échange de parties communes | Modification de la répartition des charges (sauf changement d'usage et vente de lots séparé) |
| Vote du Budget Prévisionnel | Autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux sur les parties communes | Modification du règlement quand à l'usage des parties communes (répartition identique des charges) | Vente d'une partie commune (entraînant une atteinte à la destination des lieux) |
| Actes de gestion courante | Désignation ou révocation du Syndic | Travaux de transformation, amélioration ou addition | Atteinte aux parties privatives |
| Travaux d'entretien sur les parties communes | Vote sur le contrat de Syndic | Périodes de fermeture des portes d'entrée de l'immeuble | Surélévation ou construction de nouveaux batiments |
| Travaux de réfection d'une partie commune | Election ou révocation des membres du conseil syndical | Individualisation des contrats | |
| Autorisation du Syndic pour engager une procédure | Modification des charges à la suite d'un changement d'usage d'une partie privative | Renoncement à constituer un conseil syndical | |
| Organisation et fonctionnement du conseil syndical | Installation ou modification d'une antenne collective et raccordement au réseau de comunications internes de l'immeuble | ||
| Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées | Travaux et mises aux normes obligatoires | ||
| Répartition des charges en cas de vente fractionnée d'un lot | Travaus d'économies d'énergie | ||
| Accès au service d'une antenne numérique | Installation d'un réseau de distribution électrique pour charger des accumulateurs de véhicules électriques | ||
| Installation de compteurs d'eau froide divisionnaires | |||
| Suppression des vide-ordures | |||
| Dispositif de fermeture de l'accès à l'immeuble | |||
| Constitution d'un syndicat secondaire | |||
| Scission de copropriété | |||
| Renonciation à l'ouverture d'un compte séparé | |||
| Seuil du montant des contrats pour la consultation obligatoire du conseil | |||
| Provisions spéciales pour travaux |
Bon à savoir
La réunion doit se dérouler dans la commune où se situe l’immeuble (art. 9 du décret du 17 mars 1967). A défaut, l’assemblée ne serait pas valable et pourrait subir un recours en annulation (saut si le règlement de copropriété a instauré un autre lieu de réunion).
QUORUM OR NOT QUORUM ? Aucun quorum n’est nécessaire pour commencer une assemblée. Peu importe le nombre de copropriétaires présents ou représentés pour voter les résolutions qui relèvent de l’article 24. Mais, pour les résolutions qui relèvent des autres majorités, il faudra réunir le quorum prévu par la loi. Les votes peuvent s’effectuer à main levée ou par appel nominatif, mais il est interdit de voter par bulletin secret.
L’ O R D R E DU JOUR COMPLÉMENTAIRE
Les copropriétaires peuvent à tout moment notifier au syndic les questions qu’ils souhaitent voir inscrites à l’ordre du jour. S’il n’existe plus de délai minimal, elles doivent toutefois parvenir à temps au syndic pour paraître dans la convocation. Sinon, elles seront inscrites à l’assemblée suivante.